駐車場の利回りの相場は？種類別に実際の相場をシミュレーション

駐車場経営に興味があるけれど、利回りの相場がわからない……。 そのような悩みを抱えている方もいるでしょう。

本記事では、駐車場経営にまつわる利回りを、種類別に紹介、シミュレーションしていきます。
駐車場経営を始めようと思っている方は、ぜひ参考にしてください。
あなたにとってベストな経営方式が見つかると思います。

駐車場経営の利回りの種類

駐車場経営の利回りといっても、大きく2種類に分けられます。 それが以下の2つです。

• ・表面利回り
• ・実質利回り

それぞれ特徴を解説します。

表面利回り

表面利回りとは、満室想定での年間の収入を物件の土地代で割ったものになります。
その計算方法は以下のとおりです。

表面利回り（%）＝満車時の年間賃料÷土地価格×100

その際、維持や運用コスト、税金などは織り込まずに算出します。
よくネットや広告に掲載されている収益不動産において利回りというのはこちらの「表面利回り」を指します。

満室時の年間賃料と土地価格さえわかっていれば、算出することが可能なため、駐車場経営の方針を立てるときや、膨大にある物件情報を計算するときなどには、簡単に素早く物件を比較できるため、使い勝手がよいのが表面利回りの特徴です。

実質利回り

実質利回りとは、固定資産税などの税金や管理委託料、年間の管理費、初期費用、ランニングコストなどを含め算出した利回りになります。
その計算方法は以下のとおりです。

実質利回り（%）＝（満車時の年間賃料−ランニングコスト）÷土地価格×100

表面利回りに比べ、より現実的な利回りを算出することができますが、条件によってはどうしても流動的になるため、正確な算出はしにくくなります。ですが実質利回りは、より現実的な算出ができるため、表面利回りだけでなく実質利回りまで算出しておくことが大切になります。

実際の利回りをシミュレーション

ここから、実際の利回りのシミュレーションを駐車場経営の主な種類別に見ていきます。 ここで取り上げるのは以下の2つです。

• ・月極駐車場
• ・コインパーキング

それぞれのケースを順に見ていきましょう。

月極駐車場

月極駐車場とは、個人や法人と契約を行い月ごとに賃料を徴収する経営方法です。
月極駐車場では、契約者のみ駐車することが可能になります。 設備投資が少ないため初期投資が抑えられ、更地でも始められるという点は大きなメリットです。

また月額固定で料金を集めることができ、収入の変動が少なく、満車になれば運営も安定した収益を見込めます。 一方で、空室リスクがあるため、満車になるまでは募集活動が大変で収益を見込めない場合もあります。

コインパーキング

コインパーキングとは、一時利用目的の時間制で駐車料金を徴収する経営方法になります。
そのため誰でも駐車することが可能になります。 コインパーキングでは、ロック板や精算機などの設備投資が発生するため、初期費用が高くなりますが、収益が上手くいけば月極駐車場以上の売上が可能になります。

また需要に応じて料金変更が可能なため、需要が高いときに値上げしたり需要が落ち着いたりしている時には、料金を下げることができます。

月極駐車場の表面利回りの相場

月極駐車場の表面利回りの相場は、およそ5%〜15%程になります。
月極駐車場の表面利回りのシミュレーションを見てみましょう。

今回の事例では/駐車スペース8台/賃料2万円/土地価格1500万円と設定します。
表面利回りを算出する計算は以下のような方法で求めることができます。

（満車時の年間賃料）12×（8台×2万円）÷（土地の価格）1500万円×100＝（表面利回り）6.4%

今回の事例では表面利回り6.4%になります。

コインパーキングの表面利回りの相場

コインパーキングの表面利回りの相場は15%〜30%程になります。
コインパーキングの表面利回りのシミュレーションを見てみましょう。

今回の事例では、駐車スペース7台/１時間あたり500円/土地価格3000万円/設備レンタル費用500万円/稼働率30%と設定します。 まず満車時の年間賃料を計算し、その後表面利回りを算出します。

計算は以下の方法で求めることができます。

7台×24時間×365日×500円×30%÷100＝919.8万円 （満車時の年間賃料）919.8万円÷（土地価格＋設備レンタル費用）3500万円×100＝（表面利回り）26.28%

今回の事例では表面周り26.28%になります。

駐車場経営で高い利回りを出す方法

最後に、駐車場経営で高い利回りを出す方法を紹介します。 ここでは以下の3つに絞りました。

• ・立地にこだわる
• ・周辺の駐車場を調べる
• ・専門業者に相談する

それぞれ解説していきます。

立地にこだわる

駐車場経営において立地選びというのは、月極駐車場・コインパーキングともに非常に重要になります。コインパーキングでは、稼働率が大切になります。

おすすめは、人口や交通量が多く短時間で一時的に利用する駅前、オフィス街、観光地、商業施設の近く、飲食店などが挙げられます。

一方、月極駐車場では契約率が大切となるため、定期的な利用が見込める土地を選ぶことが重要です。
そのため好立地である必要はありません。 駅前や観光地、商業施設の近くより住宅街や交通機関が充実していない地域の方が、需要が高いため契約率も上がります。

周辺の駐車場を調べる

経営開始前に周辺の駐車場がどれほどの需要があるのかを調査する必要があります。
まず、周辺調査の抑えておくべき点としては料金設定の確認が大事です。
収益を上げたいからといって料金を上げてしまえば集客が難しくなったり、反対に集客のために料金を下げてしまったりすると、利益がなくなってしまいます。 周辺駐車場の相場を確認し、差別化を図りましょう。

コインパーキングでは、1日最大料金の設定や30分・1時間単位の料金設定が重要になります。 一方、月極駐車場の場合は周辺駐車場がどれくらいあるか、稼働率、契約してもらえそうなエリアかが重要になります。

専門業者に相談する

パートナーとなる業者の選び方は、経営の良し悪しが大きく関わるといっても過言ではありません。
そのため慎重に決めていくことが大切です。

まず、駐車場経営の運営タイプには3つのタイプがあります。
一つ目は個人経営です。 駐車場経営を自分自身で、管理運営まで全てを行う経営方法です。
全て自分のものになるので一番儲かりやすい運営です。

二つ目は管理委託です。 土地の所有者は自分自身ですが、駐車場の運営や管理を委託する運営です。
時間がなかなか確保できない方や遠方に土地を所有している方にはおすすめです。

三つ目は一括借り上げです。 土地の所有を管理会社に貸し出し、運営会社から賃料として一定の収入を得る運営です。 初期費用やランニングコストがかからず手間が省け安定した収入が得られます。

業者選びをする際、一括借り上げが前提で案内してくる会社が多いため、自分のやりたい運営方法や考え目的に沿った幅広い運営を行っている業者がおすすめです。

別記事で、コインパーキング経営における業者を選ぶポイントと注意点を詳しく解説していますのであわせてご覧ください。

駐車場経営の利回りは駐車場づくりそのもの

本記事では、駐車場経営の利回りについてお伝えしました。
駐車場経営における利回りは、立地や形態が鍵になります。 利回りについて考えることはどんな駐車場がよいか考えることです。 新築の家を建てるような感覚で楽しみましょう。

本サイトでは、コインパーキング経営の業者ランキングをご紹介しています。
コインパーキング経営を業者に委託したいとお考えの方は、ぜひご覧ください。