駐車場経営ってどんな種類があるの？自分に合った駐車場経営をするために知っておきたいこと

駐車場経営といえども、その手法にはさまざまなものがあります。

身近な駐車場経営であれば、「月極駐車場」や「コインパーキング」などですが、実はこれらも紐を解いていくと経営手法に違いがあるのです。

今回は、そんな駐車場経営について詳しく解説していきながら、自分に合った駐車場経営をするために知っておきたい知識や情報をお伝えします。

駐車場経営の特徴

駐車場経営の特徴としては、アパートやマンションを建てて賃貸経営をおこなうような不動産投資よりも、土地さえあれば比較的容易に不動産投資を始めることができる点です。

また、その土地を別のことに活用をしたいと思ったときに、転用がしやすいというのも特徴の一つといえるでしょう。

駐車場経営の種類

駐車場経営にはやり方がいくつかあり、大きく分けると「月極駐車場」と「コインパーキング」の2つになります。

コインパーキング経営の場合であれば、そこからさらにいくつかの方法に区分することができます。

また、経営の仕方によって得られる収益や、かかってくる経費は異なっていくため、まずは駐車場経営にどんな種類があるのかをよく理解して、自分にあった駐車場経営ができるようになりましょう。

種類①月極駐車場

月極駐車場は皆さんもイメージがしやすいでしょう。

収入としては、駐車場契約者から毎月利用料をもらいます。

一度契約をしてしまえば、「契約者が引越しをする」「車を利用しなくなったため、駐車場の賃貸借契約を解除されてしまう」などのことがない限り、毎月決まった賃料が得られ、安定した収入が見込めます。

経費としては、毎年かかる固定資産税と月極駐車場をするにあたって舗装工事をしている場合には減価償却費が発生します。もし、不動産会社が仲介として入っていれば仲介手数料といったものもかかってくるでしょう。

種類②コインパーキング

コインパーキングは月極駐車場と異なり、利用は不定期になります。 利用者が多ければ多いほど収入が上がる点が、月極駐車場との大きな違いといえます。

一方で、利用者がまったくいなければ収入を得ることはできません。

コインパーキング経営に向いている土地としては「周辺に大型の商業施設がある」「駅近の土地である」「周りに会社が多く営業車を停める場所が必要」などが挙げられます。このような条件が揃っているのであれば、需要が見込めるでしょう。

また、コインパーキング経営の場合にはいくつか方法があります。

どのような経営が自分に向いているのかは人それぞれですし、選んだ方法によって得られる収益も大きく変わっていくため、しっかりと検討していきましょう。

駐車場経営を委託する場合

駐車場経営を委託する場合には「一括借り上げ方式」と「管理委託方式」の2種類がありますが、どちらも不動産業者と契約を交わしておこなうことになります。

管理委託方式の場合は、ノウハウを持っている不動産業者にお願いをすることで、初心者でも安心して駐車場経営をすることが可能です。

また、なにかトラブルが発生したとしても、不動産業者が対応をしてくれるため、経営者の負担も軽減できます。 最初のうちは、管理委託から駐車場を始めて、将来的にはそこで得られたノウハウを活かして個人経営を目指すのもよいでしょう。

続いて、それぞれのメリットとデメリットについてみていきます。

方法①個人経営方式

個人経営のメリットは収益を最大化できる点です。収益は「収入－経費」で計算されます。個人経営であれば、ほかの駐車場経営と比較をすると不動産業者に支払う手数料が発生しないため、経費が削減できます。

そのために、結果として収益を最大化することができます。

デメリットとしては、不動産の契約から、日ごろの利用料の集金、駐車場の管理まで、すべて自身でやる必要があるということです。

しかし、時間に余裕がある方や、規模が小さいのであれば個人経営でも問題ないでしょう。

方法②一括借り上げ方式

一括借り上げ方式とは、不動産業者に土地を一括で借りてもらい、土地の舗装や設備の管理、利用者の募集といったこともまとめて不動産業者に対応をしてもらう経営方法です。

一括借り上げのメリットとしては、土地を貸すだけで、あとの管理運営に関しては不動産業者に任せることができるため、初期費用の負担もありません。

また、収入は契約内容で変わりますが、利用者数などは関係がないため、安定した収入を見込めることができるのもメリットのひとつです。

デメリットとしては、土地をいつまで貸すのかは契約になっているため、途中で転用をしたくてもできないことが挙げられます。 さらに、収入も契約更新によって値下げされる可能性があります。

方法③管理委託方式

管理委託方式は、管理を不動産業者に委託する方法です。

管理委託方式のメリットは、日ごろの契約手続きや、トラブル対応といった面倒な駐車場の管理を不動産業者に委託できる点にあります。

デメリットとしては、管理委託手数料の支払いをしなければいけない点です。管理委託手数料の相場としては賃料収入の5～10％程度です。依頼する不動産業者によって手数料は異なりますので、依頼する業者を選ぶ際には比較をして、しっかりと検討しましょう。

また、管理委託するための前段階に関しても、自ら費用を負担する必要があります。ただ、運営に関しては、不動産業者に相談しながらおこなうことが可能です。

管理委託方式で駐車場経営を始める場合にかかる費用

それでは、管理委託方式で駐車場経営をするにはどういった費用がかかってくるのでしょうか。 具体的にかかってくる経費についてみていきましょう。

費用①初期費用

まず、駐車場経営をおこなうには、土地を整備して舗装をする必要があります。

アスファルト舗装にするのか、コンクリート舗装にするのかによってもかかってくる費用は違ってきます。

整地費用の相場としては、1,200～1,500円/㎡、アスファルト舗装であれば3,000～5,000円/㎡、コンクリート舗装であれば5,000～10,000円/㎡です。駐車場スペースの区分を明確するためのライン引きの費用としては5，000円/㎡くらいです。

また、コインパーキング経営をおこなうのであれば、これにプラスアルファで設備の費用がかかります。

設備としては、精算機や駐車したときのロック板、看板や照明、監視カメラの設置などが挙げられます。どこまで設備を整えるかによって費用は大きく変わりますが約100～200万円くらいは見込んでおくとよいでしょう。

費用②仲介手数料

仲介手数料とは、新規で駐車場の契約をおこなった際に発生する手数料のことを指します。それ以外であれば、契約更新に伴う手数料も、仲介手数料にあたります。

しかし、これは毎月必ずかかるものではなく、契約が発生するごとに支払う手数料になります。

仲介手数料の相場としては、家賃収入の1か月が多いです。これに別途で広告宣伝費がかかっている場合には、上乗せで請求をされることもあるでしょう。

費用③維持・管理費用

駐車場経営を管理委託している場合には、毎月の駐車場経営の維持管理を支払う必要があります。 維持管理費用は、契約によって定められていることが多いです。

たとえば、毎月の収入に対して、5％を管理維持手数料として差し引くといった形です。パーセンテージに関しては不動産会社によってまちまちですから、なるべく手数料がかからない業者に依頼ができれば、ご自身の収益が増えます。

管理委託方式の仲介手数料を支払う業者との注意点

それでは、管理委託方式で駐車場経営をおこなう場合において、不動産業者と契約をするときはどういったことに注意する必要があるのでしょうか。

契約をする前に知っておきたい注意事項について、まとめていきます。

注意点①仲介手数料の金額が低すぎる

仲介手数料の金額が低すぎる不動産業者には注意しましょう。

不動産管理や契約仲介をするには当たり前のことですが、それ相応の事務作業や、人件費がかかっています。

手数料が相場と比較をして低価格にしているのには、それなりの理由があるはずです。その理由を聞いて、納得ができるのであれば問題ないですが、もしその理由が人員の削減などによるコスト削減であるとするのであれば、サービスの質が悪く、駐車場管理に支障をきたしてしまう恐れがあります。

それであれば、ほかの不動産業者を探したほうがいいかもしれません。

注意点②円滑にコミュニケーションがとれる

経営者はもちろん、利用者とのコミュニケーションもとれるような不動産業者を選んだほうがよいでしょう。

管理委託をするメリットのひとつとして、トラブル対応においても不動産業者にお願いできる点です。なぜなら、駐車場経営をしていると、さまざまなトラブルが発生するためです。

しかし、なにかトラブルが発生したときに円滑にコミュニケーションが取れなければ元も子もありません。日ごろから利用者ともコミュニケーションが円滑にとれる地元の不動産業者に依頼したり、実績がありトラブル対応に長けている大手不動産業者に依頼したりするとよいでしょう。

注意点③定期的に賃料や稼働状況を確認する

不動産業者に任せっきりにするのではなく、定期的に自身でも駐車場経営の収入や稼働率を確認するようにしましょう。

確認をしてみて収入が下がっていたり、稼働率が悪かったりしている場合は、不動産業者に相談をして経営方針を変える必要があるかもしれません。

また、一括借り上げであったとしても、稼働率を確かめることは大切です。稼働率が悪くなれば次の契約のときに家賃の引き下げをされる、契約更新をせずに解除をされるといった可能性があります。

経営者である以上は不動産業者に任せっきりではなく、ゆくゆくは自分で経営判断ができるようになるとよいでしょう。

自分に適した駐車場経営をおこなうために

今回は、駐車場経営は大きく分けると「月極駐車場」と「コインパーキング」の２つがあることについて詳しく解説しました。

また、自分で管理運営をおこなう自営なのか、不動産業者に土地を一括して借り上げておこなうのか、管理運営のみを不動産業者に委託しておこなうのかなど、さまざまな方法があります。そして、自身が所有している土地や周辺の状況などによっても、どの方法で経営をするのがベストなのか大きく変わります。

初めて駐車場経営をする場合には、あえて不動産業者を利用することでそのノウハウを学ぶのもよいかもしれません。ゆくゆくは学んだことを活かして自分で管理運営ができるようになるといいでしょう。

また、不動産業者を選ぶ際には、必ず複数社の話を聞いたうえで選びましょう。

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