遊休地の活用方法とは？15種類をニーズに合わせて徹底解説！

「遊休地にはどんな活用方法があるのだろうか？」というような悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

遊休地とは、所有していても特に活用せず放置されている土地のことを指します。

遊休地を放置したままにしていると、土地が荒れたり、近隣住民とのトラブルが起こったりするなど、あまりいいことはありません。 一方で、うまく活用することができれば、収益化も可能です。

そこで本記事では、遊休地の活用方法について解説します。 初心者向けから高収益を目指したい方向けまで、さまざまなニーズに応じた活用方法もご紹介しています。

ご自身の土地に合った活用方法を見つけていただければ幸いです。

遊休地とは 

遊休地とは、放置されたまま活用されていない土地のことを指します。

自身が所有している土地であるため、放置することは個人の自由だと思うかもしれません。

しかし、所有してから2年が経過した場合、所有者に対して都道府県知事から土地活用の促進を求める通知が届くことがあります。 そのため、遊休地を所有している方は、何らかの活用方法を検討する必要があります。

遊休地はなぜ活用したほうがよいのか 

遊休地は、放置していることによって以下のような問題がしばしば起こるため、早期の活用がおすすめです。

• ●　長期間の放置により、雑草や虫が増える
• ●　ゴミの不法投棄などにより、近隣住民に迷惑がかかる
• ●　更地では税金が高く、固定資産税や都市計画税の支払いが負担になる
• ●　土地の価値が下がる

一方で、遊休地を活用することができれば、以下のメリットを実感できます。

• ●　長期的に収益を得られる
• ●　アパートやマンション経営などで活用すれば、子や孫への財産になる

上記の問題とメリットを踏まえると、遊休地を放置しておいてもいいことは起こりません。

管理の行き届かない土地は徐々に荒れ、近隣住民の迷惑になったり、税金の支払いが負担になったりするなど、時間とともに状況は悪化します。

一方で、うまく活用することができれば、税金の支払い額を超える収益を得られるだけでなく、土地活用を通して事業で成功したりなどの長期的な財産につながる可能性もあるのです。

よって、遊休地を所有しているのであれば、早期に活用方法を検討しておきましょう。

遊休地の種類 

遊休地は種類によって活用方法が異なり、以下の3つに分類されています。

• ●　農地
• ●　宅地
• ●　商業地や工業地

では、それぞれの活用方法を以下で紹介します。

種類①農地 

農地では、基本的に農業用としての活用方法しか選択肢がありません。

売買・貸し借りなどができず、許可をとらずに農業以外の事業を行うと、農地法違反となってしまいます。そのため、農業以外の方法で活用したい場合は、農地転用をしなければなりません。

もし、農業を始める場合は自身で行ってもよいのですが、第三者へ貸して、農業に使用してもらう方法もあります。 本格的な農業では時間と手間もかかるため、農家へ貸し出して、収入を得る活用方法がおすすめです。

種類②宅地

宅地は農地と比較すると活用方法の幅が広く、さまざまな事業を始めやすい土地といえます。 宅地で行える土地活用には以下のものがあります。

• ●　駐車場
• ●　アパート・マンション
• ●　幼稚園
• ●　公衆浴場
• ●　医療・福祉施設

地域によって建物の高さや面積に一定の制限が設けられています。 そのため、建築したい建物は許可されているかどうかの確認が必要です。

種類③商業地や工業地

商業地や工業地で行う土地活用は、アパートやマンションのような宅地で行える経営はできません。

一方で、騒音や光に対する規制が宅地よりも緩やかであるため、事業の立ち上げには適しています。 主には以下のような活用方法があります。

• ボウリング場・カラオケボックス・パチンコ店
• 自動車教習所
• 自動車修理工場
• 車庫
• 倉庫業向けの倉庫
• オフィスビル
• ホテルや旅館等の宿泊施設
• 飲食店

これらは、自分で経営せずとも事業者への貸し出しが可能です。

高額な初期投資が必要な場合もありますが、経営を第三者へ任せれば比較的少ない労力で収益を得られるでしょう。

【初心者向け】遊休地の活用方法 

それでは、遊休地の活用方法について順に解説します。

まずは土地活用の経験がほとんどない、初心者向けの活用方法から見ていきましょう。

方法①駐車場 

駐車場経営は初期投資が少なくてもすぐに始めることができるため、土地活用の経験がほとんどない方でも取り組みやすい方法です。

駐車場経営に必要な土地は、車一台分が停められればよいとされています。 具体的には、長さ6m×幅2.5mで十分です。必要な機材もほとんどいらず、地盤の整備もアスファルトやコンクリートにするだけで始められるのも手軽に行える理由でしょう。 別の土地活用へ転用しやすいのもメリットです。

駐車場経営では大きく分けて「月極駐車場」か「コインパーキング」があります。

月極駐車場は月単位での契約で、契約者からの月額料金が収入になります。 駐車場を持たない住宅の多い地域で需要があるでしょう。 一方、コインパーキング経営は、停めた時間の分だけ駐車料金が発生し、オーナーに収入が発生する仕組みです。 商業地や病院、駅の周辺などで大きな需要があります。

方法②借地や定期借地 

この活用方法は土地を第三者に貸す「借地契約」を結び、その土地で借り主が建物を建築し、運営してもらう方法です。

土地をそのまま貸すだけであるため、初期費用や手間がほとんどかかりません。 基本的には管理も借主にお任せでよいでしょう。

一方で、収益性があまり高くないため、大きく儲けることはできません。 節税効果もあまりないため、ローリスク・ローリターンで土地活用したい方におすすめの方法です。

注意点として、一度土地を貸すと半永久的にオーナーのところへは土地が戻ってこないことを知っておきましょう。これは「借地借家法」によって、一般的に借りている人が保護される法律のもと契約しているからです。

そのため、期間を定めて土地を貸したい場合は「定期借地契約」がおすすめです。 あらかじめ契約期間が定められ、時期がくれば契約を終了できる仕組みです。定期借地契約では、借地権が50年以上の「一般定期借地契約」と、10～30年と期間を柔軟に設定できる「事業用定期借地契約」があります。

方法③貸し農園 

農地転用できない場合には、貸し農園がおすすめです。

初期投資を必要とせず、貸し出すだけの農地があれば行える事業です。 収益性は高くありませんが、近隣の農家に貸し出して農業してもらえば、簡単かつ有効に活用できます。

また、近年は「市民農園」といって農園を小さな区画に分け、複数人の方に貸し出す方法もあります。 都心に住む方が、週末や長期休暇を利用して農作業に携わることで、日常から離れてリフレッシュする機会を得ることができるため、このような方法も広まってきています。

貸し農園では助成金や補助金が受けられる自治体もありますので、担当窓口に確認してみるとよいでしょう。

方法④資材置き場 

資材置き場としての活用方法は、個人・法人問わず行えます。

「市街化調整区域」といって、建物を建築できない区域でも行える事業です。 そのため、工事に必要な資材を置くスペースがあれば、特に整備せず更地のままでも貸し出せる点がメリットです。

ほかにも、管理の手間がいらず、契約期間終了後に撤去費用が発生することもないため、手軽に行える土地活用方法といえるでしょう。 収益性はあまり高くありませんが、工事がさかんに行われている開発地域の周辺であれば、継続的な契約ができる場合もあります。

注意点として、住宅が近い地域では、騒音や粉塵による住民とのトラブルに気を付ける必要があります。 また、住宅から離れている場所を資材置き場にすると、セキュリティの問題にも考慮が必要でしょう。防犯カメラで様子が確認できるようにしておくなど、最低限の対策はとっておくことをおすすめします。

【初期投資を抑えたい方向け】遊休地の活用方法 

遊休地を活用するなら、初期投資を抑えたいと思う方もいるでしょう。 以下では、初期投資を抑えて行える土地活用方法を紹介します。

方法①コインパーキング 

コインパーキング経営では、土地の整備費用が発生する以外に、初期投資がほとんど必要ない経営が可能です。

一括借り上げ方式という経営では、コインパーキングの運営会社がオーナーの土地を借り上げ、機材の設置から利用客の集客・設備管理・集金など一切の業務をすべて行ってくれます。 利用客のクレーム対応、設備不良などにも対応してもらえるため、本業で別の仕事をしている方でも安心して行える経営方式です。

駐車場が満車でも空車でも、オーナーには契約した賃料収入が入ってくるのも嬉しいポイントです。 一方で管理会社の運営成績が悪いと賃料は下がる可能性もあります。契約前に内容を確認し、賃料に変更があるかどうかも見ておきましょう。

方法②トランクルーム経営 

トランクルーム経営とは、倉庫を貸し出す土地活用方法です。

自宅や会社に収納できない荷物を保管するコンテナを用意し、収納スペースを貸し出します。トランクルーム経営にも一括借り上げ方式がありますが、コンテナの用意はオーナーがしなければなりません。 初期投資に100万円程度はかかるため、その投資も難しい場合は事業用定期借地で行うとよいでしょう。

トランクルーム経営における事業用定期借地では、コンテナを用意せずとも所有している土地さえあれば、トランクルーム事業者に貸し出して行える経営方式です。 集客や管理も一括借り上げと同様にすべて委託できるため、オーナーは手間をかけずに経営が可能です。

ただし、賃料収入は低いため、大きなリターンを得たい場合にはおすすめできません。

方法③貸し倉庫や貸し工場 

商業地や工業地に向いている土地活用方法です。

建物の外側部分だけ建築し、内部は特に施工を必要としないため、低コストで始めることができ、ランニングコストもほとんどかかりません。

しかし、需要があまり高くないため、借り手を見つけるのに苦労する場合がありますが、契約さえしてしまえば長期的に収入を得やすい活用方法といえます。

注意点として、事業者が頻繁に出入りするため、住宅の近くで行う場合は騒音によるトラブルが考えられます。 そのため、事前に近隣住民の理解を得ておくことが大切です。

【高収益を目指したい方向け】遊休地の活用方法 

どうせ遊休地を活用するのなら、高収益を目指したいという方に向けた活用方法を以下で紹介します。

方法①賃貸住宅 

賃貸住宅経営は、所有する土地にアパートやマンションを建設して第三者に賃貸し、その家賃を収入とする不動産事業です。

賃貸住宅の需要は高く、学生街やファミリー層の多い地域を狙えば集客も容易に行えます。 土地があまり広くなくとも高層階にわたって建築できるため、高さを活かした賃貸経営ができ、部屋数を増やして高収入が期待できるでしょう。

注意点として、初期費用が高額なことがあげられます。数千万～数億円かかることもあります。素材によっても異なり、木造よりも鉄骨造の方が坪単価は高くなります。

また、個人での賃貸住宅経営は入居者への対応や設備の管理など、多くの時間と労力が必要です。空室が出てしまえば、収入が減ってしまうこともあるでしょう。

一括借り上げ方式で経営全般を委託できれば楽に安定した収入を得られますが、管理会社の成績次第で家賃収入が減ってしまうこともあります。 そのため収益性を優先するのか、経営の簡便さを優先するのかを考えて、計画的に取り組むとよいでしょう。

方法②店舗経営 

経営する土地のニーズに応じた店舗経営ができれば、高収益が期待できる可能性があります。

たとえば、大通り近くの遊休地なら駐車場を大きくとった商業施設がよいでしょう。 住宅街ではコンビニエンスストアやスーパーマーケットを経営できると、住む方のニーズに沿っているのではないでしょうか。

店舗経営では商品の仕入れや雇用する従業員の数に応じて、出費がかさむ場合もあります。 しかし、初期費用から上記出費を差し引いて多額の利益が見込めそうであれば、店舗経営に挑戦する価値はあるでしょう。

長期的な収支計画を立てることに抵抗がない方や、時代とともに変わるニーズをとらえ、常に対応できる方であれば、おすすめの土地活用方法といえます。

方法③オフィスビル賃貸 

ターミナル駅周辺の土地で50坪程度の広さがあり、資金に余裕があればオフィスビル賃貸がおすすめです。

賃貸住宅と比較し長期的に賃貸できることがあり、安定した収益が期待できます。また、賃料を住宅より高めに設定できるのも高収益の理由です。 一方で、規模が大きく初期費用は多額になるため、空室が出た場合のリスクは大きいといえます。

事前に、人流があってオフィスビルとしてのニーズがある土地かどうかの把握や、空室があってもある程度の期間自己資金でしのいでいけるかどうかの資金力も重要です。

賃貸する企業の業績が景気の動向に影響されるため、経営が安定している、または今後安定していけそうかどうかの判断も必要でしょう。

方法④福祉施設 

高齢者向けの住宅や、老人ホーム・デイサービスなどの福祉施設を建築し、事業者に貸し出す活用方法もあります。

日本では今後、高齢化率がさらに高くなっていくため、全国的に需要があるといえるでしょう。

しかし、福祉施設は高齢者や障害のある方が利用する場合が多いため、初期投資として設備に高額な資金が必要です。たとえば、施設全体のバリアフリー構造や広い駐車場などは必須といえます。

特に有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅は、高級志向の入居者を対象とした建物もあります。 入居一時金に数千万円の資金が必要な建物は、設備にも大きく投資が必要です。

多くの方が利用できるような100坪程度以上の広い土地と、潤沢な資金をもっている方にはおすすめでしょう。

方法⑤ホテル

ビルを建築し、ホテルとして丸々1棟を貸し出す活用方法もあります。

1棟貸しのメリットは、空室リスクに振り回されず、安定して高収益を得られることです。 観光地にはリゾートホテルでもよいでしょうし、ビジネス街にはビジネスホテルを建築することが想定されます。

初期投資はかなりの高額になり、数億円必要になることもしばしばあります。

また、ホテルの需要がない土地に建築しても宿泊客を集められない可能性があるため、事前の入念な調査は必須です。

【リスクを抑えたい方向け】遊休地の活用方法 

遊休地を活用するにあたり、リスクをできるだけ抑えたい方向けの方法を紹介します。

方法①土地信託

土地信託は、土地のみを貸して信託会社に運用してもらう活用方法です。運用益を配当金として受け取れる仕組みになっています。

土地の所有権はオーナーのままであり、初期費用もかからない点が大きなメリットです。 また、建築した建物に固定資産税が発生しても土地信託の経費にできるため、支出が抑えられます。 広い土地を所有していて、初期費用やランニングコストを抑えたい方にはおすすめです。

ただし、一度貸した土地は契約期間が終了するまで基本的に返してもらえません。途中解約する場合は多額の違約金が発生するため、長期的に貸し出してもよい場合に行うとよいでしょう。

方法②等価交換 

等価交換とは所有する土地を事業者に出資し建物を建築してもらい、土地の出資額と完成した土地の金額の割合に応じて、土地と建物を所有する活用方法です。 土地所有者は建築費用を出さずとも、建物の所有権を一部もつことが可能です。

たとえば5,000万円の土地を出資し、1億円の建物を建築してもらった場合、土地を提供したオーナーは土地と建物を1/3ずつ所有できるということです。 自分で住むことも、第三者に賃貸することもできます。

所有する土地の所有権を幾分か手放すため、土地が狭くなってしまうデメリットはありますが、建物は管理会社に依頼して経営してもらえば不労収入が得られる可能性もあります。 税制面でのメリットもあり、土地の売却による譲渡所得課税の繰り延べが可能な点も魅力です。

方法③売却

土地活用せずとも、土地そのものを売却してしまう方法です。

遊休地を保有しているだけで発生する固定資産税・都市計画税の負担や、土地活用に必要な管理・確定申告のわずらわしさなどを考えると、売却してしまうのもひとつでしょう。 売却によりまとまった金額が手に入るため、すぐに資金が欲しい場合や現金として貯蓄しておきたい場合にもおすすめです。

注意点として、売却による譲渡所得税や、仲介会社への手数料などが発生することを知っておきましょう。 また、不動産価格の変動によって、売却のタイミングしだいでは利益が小さくなる場合もあります。売却時は見極めが重要でしょう。

遊休地の活用方法を決める際のポイント 

遊休地の活用方法を決める際のポイントについて解説します。

ポイント①遊休地の広さを確認する

まずは、所有する土地の広さが活用方法に十分な広さかどうか確認することです。

コインパーキングや月極駐車場のように小規模の経営であれば、最低でも車1台停められるスペースがあればよいのですが、ホテル経営のように大規模な土地活用では広い土地が必要です。

ホテルでは200部屋が確保できるくらいの広さを必要とするため、約60坪はあるとよいでしょう。

広さを十分に把握したうえで、何ができるかを考えるのが遊休地活用の第一歩です。

ポイント②周辺の環境で賃貸のニーズの有無を確認する

次に、賃貸のニーズがあるかどうかを確認しましょう。 どんなに使いやすい土地でもよい設備でも、使いたいと思う人がいなければ経営は成り立たないからです。

たとえば、車通りのほとんどない土地や空車の多い駐車場付近では、駐車場経営を検討してもおそらく失敗してしまうでしょう。これは「駐車場に車を停めたい」というニーズがほとんどない土地ではじめようとしているからです。 アパート経営でいえば、住宅地や学生街などから離れた立地で経営しても入居者が見つからないのと同じです。

つまり、土地活用しようと思っている地域で「誰が、どんなニーズをもっているのか」が明確でなければ、土地活用は失敗してしまうでしょう。

ポイント③定められている用途地域を確認する

そして、土地ごとに定められている用途地域を確認することです。

用途地域とは「13種類の地域を用途に応じてエリア分けしたもの」です。 土地計画法に基づき「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分けられています。

用途地域を確認する理由は、所有する土地によって目的の建物が建築できるかどうかが決まることにあります。用途地域によっては店舗の建築が可能な土地もあれば、高さを厳しく制限されており、不可とされている土地もあるためです。

ほかにも、広さを制限され大規模な経営が不可能になるなど、やりたい経営ができない場合があります。 そのため、土地の広さ・ニーズに加えて、用途地域も必ず確認しておきましょう。

ポイント④土地活用会社に相談する

「土地活用の方法を知りたい」「何ができるかわからない」「手順を知りたい」といった基本的な悩みから、詳細な経営プランの提案まで、土地活用会社は多くのアドバイスや提案が可能です。

素人の考えだけで土地活用を進めてしまうと、大きな失敗を招いてしまうこともあるでしょう。

専門家に相談して適切なアドバイスを受ければ、リスクの軽減や悩む無駄な時間を減らすこともできます。

遊休地の活用方法を土地活用会社に相談する場合 

土地活用会社に遊休地の活用方法を相談する場合のポイントについて解説します。

ポイント①土地活用の専門部署に依頼する

土地活用の専門部署に依頼すれば、専門的なアドバイスを受けられます。 主に以下に示した専門部署や会社に依頼してみましょう。

• ●　ハウスメーカー
• ●　建築会社
• ●　工務店
• ●　不動産会社
• ●　駐車場管理会社
• ●　デベロッパー
• ●　特定の専門会社
• ●　自治体

これらの窓口はそれぞれの土地活用方法において、法律に関する知識やニーズ調査力に長けているため、専門的・具体的にアドバイスしてくれるでしょう。

また、さまざまな業種とのネットワークをもっているため、よりご自身の希望に合った会社を紹介してくれることもあります。 漠然とでもよいので「どのような建物を建築したいのか」「どの程度の収益を求めているのか」「土地の広さはどの程度か」を説明できるようにしておきましょう。

ポイント②複数の会社を比較して決める

土地活用会社を決める際は、必ず複数の会社を比較してから決めましょう。

なぜなら、土地活用会社ごとに得意としている建築や市場の分析力、経営に関する計画などそれぞれ異なるためです。

主に以下6つの点に着目して、よりご自身が納得できる会社を選んでください。

• 複数のプランを提示してくれるか
• 市場のニーズ分析や設計内容に満足できるか
• 費用の相場は妥当か
• 建築後のフォロー内容は充実しているか
• 収支計画が妥当か
• 会社の実績や口コミはよいか

土地活用は一度始めたらすぐに撤退できないものもあります。 長期的視点で行っていくことを想定し、長く付き合ってくれる良心的な会社を選べるとよいでしょう。しっかりと時間をかけて比較し、決めてください。

たとえ大手の会社でも、親身になって相談にのってくれる担当者が少ないと、対応に満足できないかもしれません。

そのため、実際に複数の会社へ足を運び、比較検討してみることをおすすめします。

遊休地は早めの活用がおすすめ

本記事では、遊休地の活用方法をさまざまなニーズから紹介しました。

遊休地を所有している方は、広さ・周辺のニーズ・用途地域を確認しておきましょう。 上記3つが明確になれば、自ずと活用方法の候補が浮き彫りになってきます。

しかし、ご自身で判断できない場合には土地活用会社に相談し、プロの視点からアドバイスしてもらうとよいでしょう。

当サイトでは、コインパーキング経営の業者ランキングを紹介しています。コインパーキング経営を業者に委託してみたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。