コインパーキング経営は土地なしでもよい？儲けるコツも紹介

「コインパーキング経営を始めたいが、土地がない……」

このようなお悩みを持っている方も少なくはありません。

しかし、コインパーキング経営は土地なしの状態からでもスタートできるということをご存じでしょうか。

そこでこの記事では、土地なしでコインパーキング経営を始めるときの儲けるコツや注意点を解説します。

土地なしだがコインパーキング経営に興味があるという方は、ぜひ参考にしてみてください。

土地なしでコインパーキング経営はできるのか

コインパーキングの経営といえば、すでに土地の所有者でなければ始められないイメージがあると思います。

しかし、実際は土地なしでコインパーキングを経営することは可能です。現時点で土地を所有していなくても、経営を検討した段階で土地を購入することはできます。

また、条件によっては格安の土地を購入することもできるため、初期費用を抑えつつコインパーキングの経営を始めやすいといえます。

土地なしで駐車場経営するメリット

土地なしで駐車場経営をするメリットはどこにあるのでしょうか。まず土地を所有していないかたが駐車場経営をする場合には、土地を購入するか、もしくは土地を借りる必要があります。

最大のメリットとして挙げられるのは、どこで駐車場経営を始めるのかを考えて土地選びができる点です。

駐車場経営において重要なのは立地です。駐車場経営に向いている土地や周辺の状況をみながら土地選びができる点は土地を所有していないからこそのメリットです。

すでに土地を所有しているかたで、かつ駐車場経営をしたいかたでもその土地が駐車場経営に適していなかったら元も子もありません。その場合には所有している土地を売却したうえで、駐車場経営に適している土地を探さなければならないため、土地を所有していないかたと比較すると手間がかかってしまいます。

また土地を購入するのか、はたまた借りるのかを選べるのもメリットとなります。自己資金や借り入れができるならば購入を検討してもいいでしょう。

一方で自己資金がないかたや借り入れをしたくないかたは土地を借りて駐車場経営を検討するといいでしょう。 土地を購入すれば資産になり、将来的には駐車場経営を撤退して自宅を建てる、アパートやマンションといった別の不動産運用を始めるといった転用も容易にできます。 土地を賃貸にすれば、土地を購入するための自己資金もしくは借り入れも不要で初期費用を最低限に抑えたうえで駐車場経営を始められます。

また事業が思うようにいかなかったら撤退も容易にできる点がメリットになります。

長期的に駐車場経営を考えている場合には土地を借りるとどこかのタイミングで支払っている地代と土地の購入代金との損益分岐点が存在します。もしかしたら購入をしていたほうがよかったという場合も考えられます。

もし可能であればはじめの段階で土地の購入代金と土地の賃貸料の両方を調べて、何年間経営をしたら土地の購入のほうがメリットあるのかを計算するといいでしょう。

土地を購入して始めるのか、土地を借りて始めるのかによってそのあとのとるべき行動も変わってきます。まずはどちらの方法で駐車場経営していくことを目指すのかを決めるとよいでしょう。

土地なしで駐車場経営するデメリット

土地なしで駐車場経営をするデメリットはどんな点があるのでしょうか。土地を購入する場合と、土地を借りる場合とでそれぞれデメリットが挙げられます。

まず土地を購入する場合には、同じ不動産運用といえどもアパートマンション経営と違って収益性が低いため、金融機関などから借り入れをするさいに融資を受けられないことがある点です。

融資が受けられなかったら自己資金で土地の購入資金を賄う必要があります。もし自己資金で賄うことができなければ、せっかく駐車場経営に適している土地を見つけられたとしても購入を断念せざるを得ません。

次に土地を借りる場合のデメリットについてみていきます。土地を借りる場合には購入するよりも初期費用が抑えられるのがメリットですが、貸主の都合で事業を撤退しなければいけない可能性があります。

土地を借りる場合には賃貸借契約になりますので、途中で契約の更新ができなくなる恐れがあることは念頭に置いておく必要があります。

また撤退をするときには舗装や設備機器の撤収などをして更地にして返す必要があります。そのため、初期費用は抑えられるかもしれませんが、撤去費用がかかる点には注意しましょう。

関連記事：土地なしでも駐車場経営を始められる！？土地なしで始めるメリットとデメリットを紹介

土地なしでコインパーキング経営を始めても儲かる理由

コインパーキング経営は土地なしでも始められることがわかりましたが、仮に土地なしで始めた場合でも、しっかりとした儲けを得られるのでしょうか。

結論から申し上げますと、儲けることは十分可能です。

その理由としては、土地を買ってもローンの返済額への影響が少ないという点、そしてコインパーキングは需要の変化による影響が少ないという点が挙げられます。

以下に、上記2つの理由を詳しく解説します。

理由①土地を買ってもローンの返済額への影響が少ないため

コインパーキング経営は、不動産投資のなかでもコストをそこまでかけずとも経営できる方法です。

コインパーキング経営にかかる費用は、経営を始めるときにかかる初期費用と、始めてから発生する運営・管理の費用です。

初期費用は土地の整備や設備の購入・設置に対して発生します。

土地の整備は、具体的には土地の整地やアスファルト・コンクリートの舗装、そしてライン引きなどを行います。

また、最初に必要な設備は精算機や看板・照明などです。

そして、始めてからの運営・管理にかかる費用は、たとえば施設内の清掃・巡回や設備のメンテナンスにかかるものが挙げられます。

一方で、マンション・アパート経営のように建物を伴う不動産投資では、上記のような初期費用や運営・管理の費用よりも大規模な金額が発生します。

特に、建物には老朽化が付き物なので、数年に1度は大規模な修繕をする必要性も出てくるのです。

つまり、コインパーキング経営はマンション・アパート経営よりもコストを抑えて経営できるということです。

そのため、土地を購入してからコインパーキング経営を始めても、毎月のローンがそこまで大きな負担になることはないと考えられます。

ただ、もちろんローンの返済額にもよるところではあるでしょう。

理由②コインパーキングは需要の変化による影響が少ないため

コインパーキングはマンション・アパートと比べると需要の変化による影響が少ない傾向があります。

マンション・アパートは引っ越しシーズンである4月や9月に入居者が集まりやすく、それ以外の時期はいわゆる閑散期で入居者がなかなか集まりません。

そのため、需要に変化が起きやすいのです。

一方で、コインパーキングはシーズンによって需要に変化が起こることが少ないため、安定して収入を得られます。

毎月安定した収入を得られるため、土地を購入してからコインパーキング経営を始めても、毎月のローンの返済が不安定になることが少ないと考えられます。

土地なしの場合は土地を購入するか借りるかどちらがよいのか

土地なしでコインパーキング経営を始める場合、まず土地を購入するか、もしくは借りる必要があります。

では、購入するか借りるかはどのような基準で選べばよいのでしょうか。

以下に、それぞれの場合において向いている人の条件を紹介します。

土地を借りたほうがよい人

リスクをそこまで取りたくない人には、土地を借りることをおすすめします。

コインパーキング経営は不動産投資のなかでも比較的ローリスク・ローリターンです。

そこまで大規模な資金を用意せずとも経営に着手できますが、大きな収入を得ることは難しいという特徴があります。

一方で、そのような特徴のあるコインパーキング経営でも、利用者が集まらないと赤字に陥ってしまうというリスクも存在します。

しかし、土地を借りて経営を始める場合は、赤字になってもすぐに事業から撤退することで、損失を増やさずに済むのです。

土地を購入するわけではないため、ローンの返済も残りません。

このような逃げ道があることが、土地を借りてコインパーキング経営を始めるという方法のメリットです。

別記事で、コインパーキングの経営が赤字になってしまう事例と対策法をご紹介しておりますのでぜひご覧ください。

土地を購入したほうがよい人

経営を円滑に進めないとローンの返済が苦しくなってしまうという難点もありますが、将来的な資産形成を見据えている人には、土地を購入することがおすすめです。

というのも、仮にローンを返済し終えても、コインパーキングとして活用していた土地を、マンション・アパート経営をするための土地として再利用することもできるからです。

コインパーキングには建物がないため、マンション・アパートで発生する建物の解体作業を必要とせず、軽微な設備の撤去作業で更地にできます。

もしくは、設備の撤去後に土地を売却するという選択肢もあります。

上記のように、土地を資産として長期的に有効活用していきたい人には土地を購入してコインパーキング経営を始めるという方法がおすすめです。

土地なしで駐車場経営を始める場合の経営形態

そもそも駐車場経営は利用者と賃貸借契約を結んで毎月の賃料を受け取る月極駐車場と、駐車場利用する人が毎回変わり、時間単位で駐車場スペースを貸して利用料を受け取るコインパーキングの2つがあります。

土地なしで駐車場経営を始める場合の経営形態としては、自主経営方式、管理委託方式、一括借り上げ方式の3つが挙げられます。それぞれに特徴とメリット・デメリットがあります。

駐車場経営会社に全面的に委任する

駐車場経営会社に全面的に委任する方法としては一括借り上げ方式があります。一括借り上げ方式の特徴としては、ほかの2つの駐車場経営と違って、こちらは土地を貸すことで収入を得るものになります。

不動産業者に土地を貸して、不動産業者がその土地を駐車場として活用することになります。

一括借り上げ方式のメリットとしては、駐車場の利用数などに関係なく安定して地代としての賃貸料が得られる点です。また基本的には整地や舗装、駐車場経営に必要な設備機器といった初期費用はもちろん、事業撤収に伴い更地にするための撤去費用も不動産業者が負担してくれます。

そのため、ほかの経営方式と比較して所有者は自己負担が少なく駐車場経営をすることが可能です。 デメリットとしては、駐車場経営が上手くいっていない場合には賃貸料を引き下げられる恐れや、場合によっては契約を更新せずに事業の撤収がされ、賃貸料を得られなくなる恐れがあります。

またたとえば将来的には駐車場ではなく自宅を建てたり、アパートマンションを建てたりといった土地活用の転用を検討しているかたには一括借り上げ方式は向きません。自分のタイミングで駐車場経営の撤退ができない点はデメリットにもなりえます。

個人で経営する

自主経営方式であれば駐車場経営を始める前段階の土地探しから、舗装整地をしてくれる業者探し、駐車場経営の集客や日ごろの管理運営業務といったものをすべて自身でおこないます。 自主経営方式のメリットとしては、不動産業者に依頼した場合の管理委託手数料がかからない分、駐車場経営にかかる経費がほかの経営方式と比較して少なくなります。

結果として自身の手元に残るお金、いわゆる利益が多くなります。

デメリットとしてはすべて自身でおこなう必要があるため、駐車場経営の対応に追われる点です。時間的に余裕がある人であればいいでしょうが、日中は仕事をしているような会社員などのかたが片手間でやるのは難しいでしょう。

また駐車場経営のノウハウや経験がないかたが最初から自主経営方式で駐車場経営をするのは難しいです。右も左もわからない状態で始めてしまうと思わぬ損失を被る可能性もあります。

企業と共同経営契約を結ぶ

企業と共同経営契約を結び駐車場経営をする方法としては管理委託方式があります。管理委託方式の特徴は日ごろの駐車場経営に伴う管理運営を不動産業者に委託する方法です。

管理委託するまでの前段階である整地、舗装工事、駐車場経営に必要な設備機器といった初期投資に関しては自身で負担する必要があります。

メリットとしては管理運営をノウハウがある不動産業者に委託することで手間が省ける点にあります。トラブル対応などについても不動産業者がおこなってくれるため、会社員といった日ごろ別の仕事をしているかたでも手軽に駐車場経営ができます。

初めて駐車場経営をするかたであれば、不動産業者が仲介してくれることでどうやって経営をしていけばいいのかを学ぶこともできます。最初は管理委託で始めて経験を積みながら、ゆくゆくは自主経営方式にシフトとしていくのもいいでしょう。

デメリットとしては、管理委託にあたっての手数料が発生する点です。管理委託手数料の相場としては、賃貸料の5～10％といわれています。不動産業者によって手数料は異なりますので、複数社を比較検討して決めましょう。

駐車場経営の土地を賃貸・購入する場合の流れ

それでは駐車場経営の土地を賃貸もしくは購入する場合の全体的な流れについてみていきます。

駐車場経営するためにはどんな流れで手続きが進んでいるのか事前に把握しておくといいでしょう。

①土地を探す

まずは土地を所有していないかたが駐車場経営をするためには駐車場経営をする土地を探す必要があります。 駐車場経営において立地は最重要です。立地によって得られる収入が変わってきます。

また駐車場経営といえでも、月極駐車場なのかコインパーキングなのかによって探すべき土地は異なります。

月極駐車場であれば車を所有しているかたが多い地域の土地を探す必要があります。そうなるとファミリー層が多く住む住宅街のほうが需要を見込めます。

またコインパーキングであれば、月極駐車場とは異なり時間貸しの駐車場になります。よって住宅街ではなく、短時間でも車を停めておきたいかたが多い地域の土地を探す必要があります。 よってコインパーキングの場合は、大型商業施設や観光地の近くであったり、オフィスが沢山あるオフィス街であったりする土地のほうが需要を見込めます。

駐車場経営をするにあたって月極駐車場を経営したいのか、コインパーキングを経営したいのかによって探すべき土地は変わってきます。もしくは土地を探したあとにその土地の周辺状況を調べてどちらの経営でおこなうのかを考えましょう。

また可能であれば自分がよく知る土地で駐車場経営できる場所を探しましょう。縁もゆかりもない土地だとその土地でどういう風に駐車場経営をすればいいのかイメージもしづらいです。

自分の知っている土地であれば駐車場経営をしたらどんなかたが利用してくれるのか、周辺にどういった施設があるのかといったように経営したときのイメージもしやすいです。 また土地の用途について調べておくことも大切です。

いい土地が見つかったとしても土地の用途が制限されていることがあります。たとえば最初は駐車場経営をする予定だけど、将来的にはその土地に自宅を建てようと考えているかたやアパートマンション経営を考えているようなかたは要注意です。駐車場をつくるのに制限がなかったとしても建物を建てるときに制限があり、思ったように建てられなかったとなる可能性もあります。

また制限がなかったとしても建物の場合には駐車場と異なり、建蔽率や容積率があります。ゆくゆくは建物を建てるような転用まで考えて駐車場経営をしようと思っているかたはこの段階で確認をしておきましょう。 ミスマッチを防ぐためにも、駐車場経営においては土地探しが肝心となります。

②土地主を探す

土地が見つかったら次におこなうこととしては、その土地が売却されている土地なのか、借主を探している土地なのかの確認をします。借主を探している場合には、土地主を探す必要があります。

借主が表立って貸主を探しているのは稀です。

基本的には不動産業者を通して貸主を探しているでしょう。そのため不動産業者を通して土地主とつながるのが一般的です。 また土地主の探しかたの一つとして、土地台帳を活用するといった方法もあります。

土地台帳は法務局や市区町村役場が所有しています。閲覧するには申請手続きと手数料が発生します。土地台帳をみるとその地域の土地を誰が所有しているかが分かるため、土地を多く所有している地主さんも見つけやすいです。

③賃貸もしくは購入を交渉する

借りる土地もしくは購入する土地が見つかったら、今度は土地主との交渉に入ります。交渉のさいに確認しておくべきこととしては価格交渉です。 いくらで購入もしくは賃貸してもらうのかの価格交渉は駐車場経営において重要となります。

土地を購入する場合には特に経費にはなりませんが、資産になります。 出口戦略として駐車場経営をやめて売却を考えている場合には値下がりしにくい土地を選ぶことも大切になります。

また狭小地や変形地といった売りにくい土地であれば、相場よりも低い価格で売ってもらうといった価格交渉ができます。 一方で土地を借りる場合には、地代は経費計上が可能になります。経営において収入から経費を差し引いた金額が収益になります。

よってかかる経費が少ないほうが手元に残る収益は多くなります。

土地の所有者としては自分で所有しているだけで何も活用していなければ、収入は得られないのに固定資産税の支払いだけが発生してしまいます。 それであれば低額であっても借りてくれるかたがいたほうがいいです。

そのため、そういった場合には価格交渉もしやすいでしょう。 土地の相場の調べ方としては、国土交通省が出している土地総合情報システムを見てみるといいでしょう。それ以外にも不動産業者から情報を仕入れることもできます。

また賃貸契約の場合には、契約期間についても注意が必要になります。たとえば貸主である大家さんになんらかの事情があって一定期間だけ土地を貸したいといった可能性もあります。そうなると借主からしたら予期せぬタイミングで駐車場経営から撤退しなければいけないこともあります。

不測の事態を避けるためにも事前に貸主との交渉が重要になります。

④管理会社を探す

駐車場経営する土地が見つかり、土地主との交渉も進んだら、駐車場を利用してくれる利用者を募集したり、駐車場の日ごろの管理運営をしてくれたりする管理会社を探す必要があります。 自主経営方式で駐車場経営を考えているかたに関しては管理会社を探す必要はありません。

管理会社の探し方はいくつかあります。もしかしたら土地の購入もしくは賃貸の交渉で仲介してくれていた不動産業者が駐車場の管理委託をおこなっていることもあるでしょう。

その不動産業者が管理委託をしていなくても業界の伝手で駐車場管理会社を知っていることもあります。 それ以外の方法としては自身でネットなどを使って管理会社を探すこともできます。

いずれの方法であっても複数社を比較してどこの管理会社に依頼するのかを検討したほうがいいです。

管理会社によって管理委託にかかる手数料は異なります。また管理会社で得手不得手があります。

駐車場経営といえども月極駐車場なのか、コインパーキングなのか、また管理委託方式なのか一括借り上げ方式なのかによって選ぶべき管理会社も変わってきます。

さらに不動産業者によっては都心での駐車場経営のノウハウを有しているのか、地方での駐車場経営のノウハウを有しているのかも違ってきます。大手だから安心と思って選んだが地方ではあまりノウハウを有していないといったこともあります。

地方であれば地元に根差している管理会社のほうが集客に強かったり、なにかあったときの対処が早かったりします。 管理会社によって一長一短ありますので、その違いを把握するためにも複数社の比較検討をするのが大切になります。

関連記事：コインパーキング向きの土地は？コインパーキングの土地の探し方も解説！

土地なしで始めるコインパーキング経営で儲けるための4つのコツ

土地なしでコインパーキング経営を始めても儲けられることはここまでに述べました。

ただし、しっかりとした経営を行わないと、当然ながら儲からないでしょう。

そこで、ここからは土地なしでコインパーキング経営を始めたときに儲けるコツを4つ紹介します。

コツ①インターネットを利用して集客する

車を運転していてコインパーキングを探している人は、「駐車場＋地域名」というかたちで検索をする傾向が強いです。

そのため、インターネット上に自身の経営しているコインパーキングの情報が掲載されていないと、インターネット経由でコインパーキングを探す利用者を獲得できません。

特に、最近ではインターネットを使って情報収集をする人が増えてきているため、インターネットでの露出は不可欠といえるでしょう。

インターネットでの具体的な露出方法の1つとして、Googleマイビジネスへの登録が挙げられます。

登録をすることで、地図サービスであるGoogle Mapに駐車場の情報を掲載できます。

そうすると、普段車のナビとしてGoogle Mapを利用している人に対して自身のコインパーキングの情報を見てもらうことができるのです。

コツ②支払い機能を拡張する

近くに複数の駐車場がある場合、そのなかで選ばれるような工夫を施すことが重要だといえます。

たとえば、最近ではキャッシュレス決済を利用している人が増えているので、それに合わせて支払い機能を拡張するという手段は有効的です。

未だキャッシュレス決済に対応しているコインパーキングは少ないため、このタイミングで導入することで競合との差別化につながることが期待できます。

コツ③料金よりも立地を優先して土地を選ぶ

コインパーキング経営において売上を左右する要素の1つが、駐車場の稼働率です。

稼働率が高ければ高くなるほど、大きく儲けられることが期待できます。

そして、コインパーキングの稼働率は立地によって決まるといっても過言ではないでしょう。

特に、人口の多い首都圏や人が多く集まる観光スポット、そして人気のあるお店の近くなどではコインパーキングの需要が高い傾向があります。

というのも、上記のように比較的人が大勢集まるような場所では、車を止める場所が少なく困ることが多いという実情があるからです。

上記のような土地でコインパーキングを設置すると、儲けを増やせるでしょう。

コツ④管理会社に経営を委託する

毎月安定して儲けていきたいと考えている方には、管理会社にコインパーキング経営を任せるという方法がおすすめです。

自身でコインパーキングを経営せずに、管理会社に経営のすべてを任せる方法を一括借り上げ方式と呼びます。

一括借り上げ方式は、管理会社にコインパーキング経営のための土地を貸す代わりに、土地賃料を毎月支払ってもらうという仕組みです。

売上が伸びた月でも支払われる金額は一定ですが、安定的に儲けていきたいと考えている人にとっては管理会社に任せるという手が向いているでしょう。

土地なしでコインパーキング経営をする際の注意点

土地なしでコインパーキングを経営するにあたり、いくつか注意点があります。

購入土地は「安い土地」に絞る

土地を購入する際、「立地がいい場所」「住民が多いエリア」など、こだわりがあると思いますが、まずは安い土地に絞って選ぶことが大切です。

確かに、立地やアクセスの良さは重要ポイントの一つ。しかし、仮に高額な土地を購入しても、コインパーキングの収入と比較すると割に合わないケースがあります。

なるべく借り入れは避ける

土地を購入するにあたって、借り入れはあまり好ましくありません。

借り入れた分を返済できるほどの収益を上げるのは難しい、というのがコインパーキング経営です。

返済額によっては、返済期間が長期化してしまうもの。場合によっては、赤字の時期も発生してしまうかもしれません。

そのため、借り入れは避けてキャッシュで支払うことをおすすめします。

収益性が低いことを理解しておく

そもそも、コインパーキングは収益性の低い事業の一つです。

そのため、高額な収入は期待できない、ということを頭に入れておきましょう。

十分な収入を得たいのであれば、本業の＋αの収入として捉えるか、もしくは複数のコインパーキングを経営する必要があります。

土地なしの状態からコインパーキング経営を始めるまでの流れ

コインパーキング経営は土地なしでも始められ、かつ儲けることも十分に可能であることがわかりました。

ここからは、実際に土地なしからコインパーキング経営を始めたいという方に向けて、経営を始めるまでの流れを解説します。

手順①土地を探す

土地なしの状態でコインパーキング経営を始める場合は、最初にコインパーキングを設置する土地を探すことになります。

土地は購入するかそれとも借りるのか、予算はどれくらいにするか、そして立地はどこにするかなどを決めていきます。

予算は立地によって大きく変わることになるでしょう。

先ほども述べたように、初心者の方は事業の失敗リスクも考えて、立地よりも予算を抑えた土地を選ぶとよいです。

一方で、ある程度経営のノウハウがある方や、予算に余裕のある方は立地を重視して選ぶとよいでしょう。

手順②管理会社を選ぶ

自身で経営を行わず、一括借り上げ方式を採用する場合は土地を選んだ段階で管理会社を選定しましょう。

管理会社はインターネット上の口コミや評判などを参考にして選ぶとよいです。

メンテナンス作業の丁寧さやトラブルへの対応力などが見ておきたいポイントです。

手順③初期投資を実行する

自営方式に限った話にはなりますが、土地の選定を終えたら初期投資を実行することになります。

具体的には、コインパーキングに適した土地への整備や、運営に必要な設備の購入・設置などが挙げられます。

なお、設備の数やグレードなどによって必要な金額は大きく変わるため、あらかじめ初期投資のことも考えたうえで予算を決めておきましょう。

コインパーキング経営は土地なしでも始められる

今回は土地を所有していないかたが一から駐車場経営をするための手順についてまとめていきました。駐車場経営は不動産運用のなかでも初期費用を抑えて始められます。

まずは駐車場経営から始めて、自己資金がたまったらアパートマンション経営に転用しようと考えているかたもいるでしょう。すでに土地を所有しているかたであればその土地が駐車場経営に適している土地なのかどうか、適していない土地ならば結局は土地を売却して新たな土地を購入もしくは土地を借りて始めるしかありません。

しかし土地を所有していないかたが駐車場経営を始めようと思ったら何にも縛られずに始めることができます。そういった意味では土地を所有していない状態から駐車場経営を始められるのはメリットといえます。

自分で駐車場経営について調べながら始めるのは、経験を積む意味でもいい経験になります。駐車場経営は下調べでそのあとの収益が変わるといっても過言ではありません。アパートマンション経営であれば建てたあとでも内装を変えるといった多少のテコ入れはできます。

しかしながら駐車場経営の場合には経営を始めてからあとでテコ入れをするほうが難しいでしょう。そのため、駐車場経営の失敗を防ぐためにも事前の情報収集を徹底しておこないましょう。

このWebサイトではおすすめのコインパーキング経営の管理会社を紹介しています。

土地なしでコインパーキング経営を始める方は、ぜひ参考にしてみてください。