お金のかからない土地活用を詳しく紹介！副業を手軽に始めたい方必見

皆さんは土地活用といったらどういったことを思い浮かべるでしょうか。土地は所有をしているだけでも固定資産税がかかります。活用せずに放置をしていると支出だけが増えていく一方になってしまいます。初期費用が多額にかかるから自己資本では難しく、金融機関から借り入れができないと土地活用はできないと考えているかたもいるのではないでしょうか。

実は土地活用にはさまざまな方法があります。まずはどういった活用方法があるのかを知り、自身が所有している土地であればどういった土地活用すればメリットがあり、かつ収益を上げていけるのかを考えましょう。

お金のかからない土地活用とメリット・デメリット

すでに土地は持っているが活用の仕方が分からないかたや、土地活用というとお金がすごくかかるのではないかと思うかたもいるでしょう。
しかしやり方次第では初期費用を抑えて土地を活用し、収入を得られます。土地は所有しているだけでも固定資産税は毎年必ず支払う必要があります。ほったらかしにしてしまうと支出だけが増えてしまい、負の遺産になってしまいます。

人の気配がない土地は不法投棄される恐れがあります。さらに建物が建っている土地であれば建物が荒廃して、廃墟となってしまいます。不法投棄の処理費用や建物の立て壊し費用、最悪のケースだと建物が崩れて他人に損害を与えてしまい損害賠償請求されてしまうといったことも考えられます。こういった予期せぬ支出やトラブルを起こさないようにするためにもどういった活用の仕方があるのかを知っておきましょう。

またそれぞれの土地活用方法にはメリット・デメリットが存在します。メリット・デメリットを理解したうえで自身が所有する土地ならばどういった活用方法があるのか模索しましょう。

暫定利用の土地活用

土地活用には長期目線で運用をおこなう場合と具体的な活用方法が決まるまでの暫定利用で運用をおこなう場合があります。

暫定利用の方法としては、駐車場経営や資材置き場、看板の設置などがあります。 駐車場経営で月極駐車場であれば初期費用として整地と舗装がかかります。コインパーキング経営であればいくつかやり方がありますがコインパーキング経営会社に一括借り上げすれば初期費用なしで始めることができます。駐車場経営は暫定利用の土地活用のなかでも収益は上がりますが、次の土地活用が決まった際に撤去費用や撤去に時間がかかる点がデメリットでもあります。

資材置き場は業者に土地を貸すだけなので初期費用はかかりません。そのため、次の活用方法が決まったら契約次第ではすぐに転用することができます。

【メリット】

暫定利用のメリットは土地の転用がしやすい、すぐに始められる、初期費用があまりかからない点があります。
そのため、土地の活用方法が見つかるまでのしのぎや固定資産税以外の支出はほとんどかからないため、次の土地活用に向けての資金作りにもつながります。

【デメリット】

デメリットとしては多額の収益を上げられるわけではない点です。また土地を次の世代に残す相続対策にはなりません。
あくまでも何も使っていなくてもかかってしまう固定資産税の支払いを無駄にしないためのつなぎのための活用方法として考えておきましょう。

定期借地権で借地事業

定期借地権とは読んで字のごとく期間を定めて土地を賃貸する契約です。借地には定期借地権と普通借地権の2つがあります。

普通借地権だと存続期間は30年で30年より短い期間の定めは無効となってしまいます。また契約の更新が可能で最初の更新では20年、その後は10年とされています。普通借地権のデメリットは正当な事由がない限り契約の解除ができない点です。定期借地権であれば期間を定めるため、更新がなく、契約満了時には建物などを取り壊して更地にして土地を返還しなければなりません。

定期借地権には一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付定期借地権の3種類です。テナントや工場などの建設のために土地を貸す場合は事業用定期借地権、賃貸用の集合住宅の建築のために土地を貸す場合は一般定期借地権で契約することになります。

【メリット】

土地を貸し出すだけなので、初期費用がかからない点がメリットです。
また一度契約が決まれば管理の手間もかかりません。基本的に契約期間が終了したら更地にして土地を返還してもらうことになるため、将来的には転用をすることもできます。

【デメリット】

デメリットとしては長期契約で契約期間中は土地を自由に活用することができなくなります。
そのため、将来的に所有している土地に自分の住宅を建てたい、賃貸用の不動産を立ててアパート経営をしたいなど土地の利用目的があるかたには向きません。

等価交換

大手不動産会社などが不動産を建てたくても建てられる土地がないような立地がとてもいい土地であれば等価交換を検討してもいいでしょう。
等価交換とは大手不動産会社などが土地の上に不動産を建てて、竣工後に土地と建物を等価で交換する土地の活用方法です。
なお等価交換は建築費用を負担する必要がないため、初期費用はかかりません。

【メリット】

メリットは自己資金なしで所有している土地に収益性のある不動産を建てることができる点です。ほかの土地活用よりも収益性も高くなる点もメリットの一つです。
また収益物件に関しても基本的には管理は不動産会社がおこなうため手間はほとんどかかりません。

【デメリット】

デメリットとしては自身が所有していた土地一部の価値を建てられた建物の価値を交換するため、権利関係が複雑になります。自分一人で所有している土地であればいいでしょうが、土地の所有権が共有になっている場合には、トラブルになりかねないため、慎重に話を進めていく必要があります。
またすべての土地で等価交換ができるわけではありません。等価交換できるだけの魅力的な立地にある土地だけが取れる活用方法です。

建設協力金方式で賃貸事業

建設協力金方式はリースバックともいわれます。テナントが店舗または事務所の建築費用を土地の所有者に低金利で融資をして、土地の所有者が建物を建てて、テナントに建物を賃貸することで成り立ちます。得られる家賃からテナントに対して建築資金の返済をしていき、土地の所有者は金融機関から融資を受けるよりも低金利で融資を受けられます。ロードサイド店舗と呼ばれる交通量の多い大通りに面した店舗はこの建設協力金方式を利用して建てられているケースが多いです。

また日頃皆さんがよく使うコンビニなども出店したいが土地を持っていないテナントが土地の所有者に融資をおこなうことでコンビニを建てて出店をするリースバックが利用されていることもあります。
そういった意味では意外と皆さんの身近な土地活用の一つとも言えます。

【メリット】

もともとテナント側の要望に応えて建物を建てるため、空室リスクは極めて低くなります。万が一途中でテナントが退去することになった場合は、テナントからの賃貸収入がなくなることになり、借入金の返済の目途が立たなくなります。
この場合は土地の所有者はテナントへの返済義務が免除される契約を盛り込んでおくのが通常です。そうなると空室になったとしても返済はなくなるため、最小限のリスクで済ませられます。

安定して収入を得られる点がメリットとして挙げられます。また融資は金融機関ではなくテナントからの融資になり、比較的低金利での融資が受けられます。

【デメリット】

テナントが撤退してしまうと収益が上がらなくなってしまう点がデメリットです。
返済は長期間になることが多いため、返済が続く限りはほかの土地に転用することができません。

またメリットにあげた返済義務の免除は一般的に債務免除益と呼ばれます。一見メリットにも思えますが、実はデメリットでもあります。
というのも、債務免除益は返済義務がなくなったとして、土地の所有者に対し、当初返済する必要があった借入金を返済する必要がなくなった分、利益が得たとみなされます。よって債務免除益に対しては税金が課されてしまいます。

土地信託

土地信託は聞き慣れないかたもいるでしょう。これは所有している土地を信託会社や金融機関に土地活用そのものをおまかせして運用してもらう土地活用方法です。
信託会社や金融機関が土地を運用することで得られた利益の一部を信託報酬として受け取ることになります。

【メリット】

信託できる土地さえあれば専門知識や初期費用もかかりません。信託報酬の受益権は第三者と売買することができるため、その売却益を得られる可能性もあります。
また信託終了後は土地や建物が返還されるため、自己資本を出すことなく建物を得られることもあります。

【デメリット】

デメリットとしてはそもそも所有している土地が必ずしも信託できる土地ではない場合は、この土地活用自体ができません。仮に信託できたとしても必ず信託報酬が約束されているわけではないため、信託したが利益が得られないといったこともありえます。
利益が得られたとしてもそこから信託の手数料が差し引かれる点も注意しましょう。良くも悪くも土地活用方法は信託会社もしくは金融機関のおまかせになるため、当初想定していなかった土地活用をされる懸念もあります。

おすすめ土地活用5選

ここまで土地活用の方法を紹介してきました。ここからはおすすめの土地活用を5つ紹介します。
それぞれの土地活用にどういった特徴があり、どういうかたであれば向いているのか、どういった土地であれば土地活用できるのかを具体的にみていきます。

コインパーキング経営

まずは暫定利用で手軽にできるのはコインパーキング経営です。
コインパーキング経営といっても、すべて自分でおこなう自営方式、業者に土地を貸して管理運営に関してはすべて業者に任せる一括借り上げ方式、また一部の管理運営を業者に任せる管理委託方式があります。
どのように経営をするかによって得られる利益はもちろん、かかる諸経費も変わってきます。コインパーキング経営は駐車料金×稼働率×車の駐車台数に応じて、得られる収益は変動します。

コインパーキング経営が向いている人は、諸経費を抑えながら土地を活用したいかたや、収益物件を建てるには土地面積が狭い土地を所有しているかた、将来的には土地の売却やほかの土地活用を考えているかたが向いています。コインパーキング経営であればほかのものに転用したいと思ったときに比較的容易に更地に戻すことができます。

コインパーキング経営が向いている土地は、周辺に大型のショッピングモールといった商業施設があったり、人気観光スポットがあったり、駅近やオフィス街といった土地です。住宅街だとコインパーキングの利用者は見込めないため、コインパーキング経営には不向きです。　　

駐車場経営

駐車場経営はコインパーキングと違って月極になるため、契約が決まれば比較的安定した収益を見込むことができます。

駐車場経営が向いているかたは、コインパーキング経営にほぼ同じです。 駐車場経営が向いている土地は、コインパーキング経営とは違ってきます。月極駐車場の場合は、コインパーキングとは異なり、周辺が住宅街やオフィス街といった土地が向いています。住宅街であればマンションやアパートで敷地内の駐車場に停められないかたや戸建てで駐車スペースがないようなかたの需要が見込めます。オフィス街であれば、営業車を停めておけるように駐車場利用が見込めます。

同じ駐車場であっても利用者や立地によってどちらの土地活用をすればいいのかは変わってきますので、周辺状況や周辺相場などを分析して駐車場経営ができるようになりましょう。

アパート・マンション経営

自己資金がある程度あって、金融機関などからの融資も受けられるようならば選択肢としてアパート・マンション経営があります。

アパート・マンション経営が向いているかたは、相続税対策を含めて土地の活用をしたいかたや、長期的な目線で土地を有効活用して収益を得たいと考えているかたです。アパートやマンションといった賃貸不動産であれば相続税対策としても有効です。
なぜならば、相続のときに不動産の評価額の計算をするときに、貸家建付地として扱い、評価額×（1－借地権割合×借地権割合×賃貸割合）で計算されます。

またアパート・マンション経営のメリットは不動産を相続することで次の世代に不労所得を残すことができます。 アパート・マンション経営が向いている土地としては、賃貸需要の高いエリアである必要があります。たとえば鉄道の延伸計画や、街自体の再開発が進んでいるといったことがあれば賃貸需要が高いといえるでしょう。
駅近くの土地や大学が近くにある土地であれば安定して入居者を見つけることができます。

事業用借地

事業用借地権の場合は、事業の用途に限定して一定期間、事業者に土地を貸す権利を言います。契約期間は10年以上50年未満で定め、契約の更新はできません。契約満了後は更地にして土地を返還しなければいけません。借地に対する賃料は一般的に土地価格の6％程度とされています。
相当地代を求めるときに利用する土地価格とは、国税庁のHPではその土地の近くにある類似した土地の公示価格などから合理的に計算した金額、その土地の相続税評価額又はその評価額の過去3年間の平均額といわれています。

事業用借地権が向いている人は、相続税対策をしたいかたです、アパート・マンション経営よりか節税効果は見込めませんが、それでも駐車場経営をするよりかは相続税の節税効果があります。 事業用借地権が向いている土地は、事業用で利用するためそれだけ広大な土地があることが前提です。
また契約期間が少なくても10年、長期だと50年になるため長期にわたって使う予定のない土地である必要があります。事業で使う土地なので周辺環境も重要になります。大きな道路に面していたり、商業施設が多くあったりすると需要もあるでしょう。

老人ホーム経営

老人ホーム経営の収入は入居の際にもらう一時入居金と月額の利用料です。特に一時入居金は収入の大部分を占めることになります。一時入居金の金額は施設によって大きく変わります。月額利用料は賃貸不動産でいう家賃に該当します。それ以外に維持管理費や食費、介護サービスといったものがありますが、これらは収入になる一方でサービス提供に当たって経費がかかり、支出にも該当するため、収入としてはさほど残らないでしょう。

老人ホーム経営が向いている人は、持っている土地を活かして社会貢献をしたいかたです。数ある不動産投資のなかでも老人ホーム経営は社会貢献度が高いといえるでしょう。少子高齢化社会になっている日本では、一定の需要もあります。老人ホーム経営で介護サービスを必要とする人の役に立つことで社会貢献ができます。
またほかの不動産投資と比較して諸費用が高くなるため、それだけの融資を受けられるだけの人である必要があります。 老人ホーム経営が向いている土地は、広大な土地である必要があります。居住スペースはもちろん、入居者が食事をとるための食堂や、介護サービスを提供するためのスペース、介護サービスを提供する従業員の待機スペースなどが必要です。
これらを満たせるだけの土地がなければそもそも老人ホーム経営はできません。

お金のかからない土地活用で注意したいポイント

ここまで土地活用の方法とそれぞれのメリットやデメリットを紹介してきました。なかには初期費用をほとんどかけずに土地を活用でき、かつ収益を得られるものもあり、魅力的に感じるでしょう。
ただし、お金のかからない土地活用をするうえで最低限押さえておくべきポイントがあります。

土地活用すると使用の自由度を失う

まずは将来的に土地の転用ができるかどうかです。一度土地活用を始めてしまうと簡単には辞められないケースもあります。
のちのち別の土地活用のほうが良かったと思い、方向転換しようにも転用ができなければ、身動きができなくなってしまいます。もし転用するためにすでに始めた土地活用を辞めようとした場合には立ち退き料を払わなければならないケースがあります。立ち退き料を払ってでも転用する価値のある土地活用なのかどうかの見極めも必要になります。そのため将来的なことを考えた上で土地活用をしましょう。

立地に向いた土地活用でないと儲からない

土地と言えど所有している土地の形状はもちろん、立地条件や広さなどは土地によって異なります。自身が所有している土地の場合はどういった土地活用と相性がいいのかを理解したうえでおこなわないと思うように収益を上げられません。どういった土地活用方法があるのかを知ることから始めて、所有する土地の周辺ではどういった施設があるのかなどを自分の目で確かめて周辺状況を分析してみるのもいいでしょう。
自身での情報収集が難しいのであれば専門家に相談をしたうえで土地活用をおこないましょう。

節税効果が期待できないことがある

土地活用方法によっては節税効果が期待できます。たとえばアパート・マンション経営であれば、得られる賃貸料よりも建物の減価償却費やその他経費のほうがかかっている場合には確定申告をして、給料やほかの収入と損益通算をすることで所得税の節税効果が見込めます。
それ以外にも相続税の評価額も引き下げることができるため、相続税対策としても有効です。

しかしすべての土地活用において節税効果があるかというとそうでもありません。駐車場経営の場合にはそこまで節税効果は期待できません。そもそも節税目的で土地活用をしたいのか、収益を上げることを目的として土地活用をしたいのか、目的に応じても土地活用方法は異なってきます。
総合的に鑑みて自分に合った土地活用ができるように考える必要があります。

土地活用にはいろんな可能性が秘められている

今回は土地活用の方法についてどんな土地活用方法があるのかから、それぞれ向いているかたや向いている土地、メリット・デメリットについてまとめていきました。

今回紹介しきれなかったものとして太陽光発電やトランクルーム経営、コインランドリー経営に農業経営など土地活用にはさまざまな方法が存在します。自分の所有している土地を活用するにはどうしたらいいのかを決めるのはなかなか難しいです。まずは所有する土地の立地ではどのような建物が多いのか、周辺にはどんなかたが住んでいるのか、周辺施設はどういったものがあるのかを情報収集してみると土地活用の糸口が見えてくるかもしれません。
こういった情報収集を自分でおこなう時間がないかたは不動産会社や金融機関に一度相談してみるのもいいでしょう。

さらに土地活用によってかかる初期費用や維持費用は大きく変わってきます。収益を得るためには初期費用やラーニングコストをいかに少なくできるかもポイントの一つです。
やりたい土地活用が見つかったとしても自己資本や融資が受けられるのかどうかに叶えられない場合もあります。最初から一つの土地活用に絞るのではなくいくつか代替案を用意しておくとスムーズに話が進みます。
土地をほったらかしにして固定資産税といった支出を垂れ流しにして荒廃させるくらいなら、土地を積極的に活用して、収入を得てみませんか。

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