土地活用方法5選！メリット、デメリット、節税効果など徹底解説！

「土地を所有しているがどのように活用すればよいのかわからない」とお悩みではないでしょうか？ 土地活用とは、あまった土地に建物を建築したり、駐車場を整備したりすることをいいます。
土地活用にうまく取り組めれば、少ない労力でも収益が得られる可能性があるのです。

そこで本記事では、土地活用方法5選について特徴をお伝えします。メリット・デメリット、向いている土地、節税効果などについて解説しますので、ぜひ最後までお読みください。

土地活用を始める前に注意しておきたいこと

土地活用を始める前には、まず所有している土地の「用途地域」を確認しましょう。 用途地域によって、建築できる建物が異なるからです。土地にはそれぞれ用途が定められており、土地計画法に基づいて「住居系」「商業系」「工業系」に大別されています。 さらにそれぞれ細分化され「建築可能」「不可」「一定の条件にて可能」といったように、定められているのです。

たとえば、住居系における「第二種住居専用地域」では宿泊施設の建築が可能でも、「第一種低層住居専用地域」ではできません。 土地活用を始める前に、所有する土地の用途地域において目的の建物を建築できるかどうか、知っておくことが大切です。

土地活用方法5選

ここからは、土地活用方法5選をご紹介します。 メリット・デメリット、向いている土地、節税効果について解説していきますので、ご自身が所有する土地で取り組む場合の参考にしてください。

①駐車場経営

駐車場経営とは、所有する土地に駐車場をつくり顧客に駐車スペースを提供し、利用料金を得る土地活用方法です。 駐車場経営には「月極駐車場経営」と「コインパーキング経営」の2種類があります。

月極駐車場経営の仕組みは、1ヵ月単位で駐車場を貸し、その分の利用料金を収入とすることです。駐車場を長期的に利用したい顧客がターゲットになり、一度契約できれば長期で安定した収入が得られます。

コインパーキング経営は「1時間〇〇円」のように、駐車した時間に応じた利用料金が収入となります。駅・店・施設などの近くに多く、外出先で一時的に駐車しておきたい顧客がターゲットです。

また、駐車場経営には大きく分けて以下3つの方式があります。 

• 自営方式：自分で施工・管理・集客・メンテナンスまで行う
• 管理委託方式：駐車場施工のみ個人で行い、管理業務を委託する
• 一括借り上げ方式：所有する土地を貸すのみで、経営のひと通りを委託する

それぞれ費用、収益性、手間などが異なるため、ご自身に合った経営方式を選択するとよいでしょう。

【メリット】

駐車場経営のメリットは以下のとおりです。

• ●　アパートやマンションよりも初期費用が少ない
• ●　使いにくい土地（狭小地や変形地など）を有効に使える
• ●　建物がないため、撤去時の費用が少ない
• ●　短期の経営でも可能であり、他の土地活用方法へ切り替えやすい

建物を建築するわけではないため初期費用が少なく、撤去にかかる費用も抑えやすいメリットがあります。また、住宅には不向きな狭小地や変形地でも、駐車場経営なら有効活用しやすいのも大きなメリットです。 駐車場として土地を活用したあとに、撤去して別の方法に切り替えたいと思えば、比較的容易にできます。

【デメリット】

駐車場経営のデメリットには以下のものがあります。

• ●　建物による土地活用ほどは収益が期待できない
• ●　空車があると収益が下がる
• ●　ニーズに合わない土地では空車リスクが高くなる

アパートやマンションのように大きな収益は期待できません。また、想定よりも空車が多ければ収益は下がってしまいます。 よくある失敗は、ニーズに合わない土地で経営したり、稼働率を高く見積もりすぎたりすることです。平日と土日では空車率が異なりますし、一日の時間帯によっても変わってきます。 稼働率を高く見積もりすぎると想定よりも少ない収益にがくぜんとすることもあり、注意が必要です。

【向いている土地】

駐車場経営に向いている土地は以下のとおりです。

• ●　コインパーキング：駅・病院・観光地周辺など
• ●　月極駐車場：住宅地

「駐車場を使いたい」と思う人が訪れる土地が、向いている土地です。 すなわち、土地が狭く周辺に駐車場がない施設や観光地、自宅に駐車場をもたない方が多い住宅地などが該当します。 土地の広さは、最低でも車1台駐車するのに必要な4坪程度があればよいでしょう。

【節税効果】

駐車場経営には基本的に大きな節税効果がありません。 駐車場は更地として扱われるため「住宅用地の特例」のように、固定資産税が安くなることがないからです。 節税目的で駐車場経営をはじめても失敗してしまうため注意しましょう。

コインパーキング経営については以下の記事で詳しく解説しています。
初期費用がコインパーキング経営は何故安くて済むのでしょうか？

②アパート経営

アパート経営は、所有しているアパートの部屋を賃貸し、入居者からの家賃収入を得る土地活用方法です。 始めるにあたって特別な資格は必要なく、初めての方でも無理なく取り組める事業といえます。サブリース（一括借り上げ方式）を利用して、管理やメンテナンスを委託する人も増えています。

【メリット】

アパート経営のメリットは以下のとおりです。

• ●　景気の影響を受けにくい
• ●　ニーズにあった土地で経営できれば、安定的に収益を得られる
• ●　経営に関して特に資格が必要ないため、取り組みやすい
• ●　経営がむずかしくてもサブリースを利用できる

アパート経営のメリットは、景気の影響を受けにくいため、つねに一定のニーズがあるといえます。また、初心者でも比較的取り組みやすい経営であり、土地活用方法として人気があります。 とはいえ、アパート経営も事業のひとつですから、経営ノウハウがまったくなければむずかしいと思う方もいるでしょう。 そんな方でもサブリースを利用すれば、わずらわしい管理業務が必要なくなります。入居者の募集や入居賃料回収など一連の業務を代行してくれるため、入居者を確保できなくともオーナーは賃料を得られます。

【デメリット】

アパート経営のデメリットは以下のとおりです。

• ●　始める際にまとまった初期投資が必要
• ●　ニーズの分析が重要で、怠ると空室リスクが高くなる

アパート経営では初期投資が高額になります。 構造によって坪単価が異なり、木造では77～100万円程度、鉄骨造で80～120万円程度です。
では、アパートを建築した場合の初期費用を以下の条件で見てみましょう。

• 構造：木造
• 広さ：一部屋7坪のワンルーム
• 部屋数：8部屋

「70～100万円×7坪×8部屋=約3,920～5,600万円」 となります。 上記はワンルームの想定ですが、間取りや階数が増えれば、より費用は大きくなることがわかります。 初期投資が高額になるため、手元に資金がない場合はアパートローンによる融資を検討する必要もあり、金銭的なハードルが高いといえるでしょう。 ニーズの分析も重要であり、上記のように多額の初期投資を投じても、ニーズに合わない土地では家賃収入が見込めないことも考慮する必要があります。

【向いている土地】

アパート経営に向いている土地は以下のとおりです。

• ●　駅から徒歩圏内
• ●　都心に通勤しやすい場所
• ●　徒歩圏外でも住環境の良い場所
• ●　土地の広さは60坪（約200平米）以上

駅から徒歩圏内であれば通勤・通学が便利になり、さらに都心に通勤しやすいとよいでしょう。 徒歩圏外だとしても「買い物や通院がしやすい」「騒音や災害が少ない」「繁華街や風俗店がない」など、住環境のよい場所は向いている土地といえます。 また、土地の広さが60坪以上あるとよい理由は、25平米のワンルームであれば8部屋経営でき、安定した収入が見込めるからです。 郊外でアパート経営を考えるのであれば、駐車場のスペースを考慮し80坪以上あると、なおよいでしょう。

【節税効果】

アパート経営では相続税、固定資産税・都市計画税、所得税の節税が可能です。 相続税は、土地を現金で相続した場合、その金額すべてが課税対象となります。 アパート経営では建物があることで現金よりも2～3割ほど安く評価されるため、節税になるのです。 固定資産税・都市計画税は、土地・建物それぞれに軽減措置を受けられます。小規模住宅用地で課税標準の1/6、一般住宅用地で1/3になります。 また、建物の減価償却や青色申告特別控除によって不動産所得を減らせるため、結果として所得税の節税にもつながります。

③マンション経営

アパート経営と同様に、部屋を賃貸して入居者からの家賃収入を得る土地活用方法です。 資産運用のひとつとして、20～30歳代からマンション経営をはじめる会社員の方などもいます。

【メリット】

マンション経営のメリットは以下のとおりです。

• ●　高さや部屋数しだいで、土地を有効に使ったり空室リスクを減らしたりできる
• ●　建物の性能が良い（遮音性・断熱性など）ため、賃料が高めでも入居者が集まりやすく、収益が安　　定する

土地の広さが限られていても、高層マンションを建築できれば部屋数を増やせるため、空室リスクを分散できるのがメリットといえます。 また、建物自体の性能にひかれて高めの賃料でも入居を希望する顧客を集めやすいため、安定した収入が得られるでしょう。

【デメリット】

マンション経営のデメリットは以下のとおりです。

• ●　初期費用・ランニングコストが高い
• ●　エリアによってはアパートの方が向いていることもある

アパート同様、建築にかかる初期費用は高額になります。部屋数が多くなれば維持・管理費や修繕費も増えるため、ランニングコストが高くなることも想定しなければなりません。

【向いている土地】

マンション経営に向いている土地は以下のとおりです。

• ●　駅に近い
• ●　住宅地として人気がある
• ●　都心に通勤しやすいエリア
• ●　高層の建物を建築できるエリア（用途地域が第一種中高層住居専用地域）
• ●　約40坪以上（都心なら80～100坪あるとおすすめ）

高層になるほど部屋数を増やせるため、用途地域が高層マンションの建築に適合しているとよいでしょう。 また、利便性も考慮し通勤・通学しやすい土地がおすすめです。

【節税効果】

アパート経営と同様に相続税、固定資産税・都市計画税、所得税の節税が可能です。

④賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、一軒の建物が「自宅用」と「賃貸用」に分けられている住宅のことです。 最大の特徴は、自分で家に住みつつ入居者に賃貸するため「住みながら家賃収入を得られる」点です。 また、土地の広さ・家族構成・生活スタイルなどに応じた間取りで建築できるため、たいへん魅力的な土地活用方法といえるでしょう。

【メリット】

賃貸併用住宅のメリットは以下のとおりです。

• ●　住宅ローンを低金利で利用できる
• ●　家賃収入でローン返済できる
• ●　自宅の土地でも土地活用できる
• ●　将来的に賃貸部分を有効活用できる（二世帯住宅など）
• ●　収入が安定している
• ●　多様なライフステージに対応できる

自宅の土地に家一軒を建築する経営方法であるため、住宅ローンが利用できます。 さらに低金利で利用できるのが大きなメリットです。 また、ローン返済があっても、賃貸すれば家一軒分の家賃収入でまかなえる点もおすすめといえるでしょう。 建物自体の活用方法も多様で、顧客が退去しても賃貸部分を二世帯住宅などに活用できます。ライフステージに合わせて住み方や住む人を変えられるので、無駄がありません。

【デメリット】

賃貸併用住宅のデメリットは以下のとおりです。

• ●　プライバシーへの配慮が必要になる
• ●　引っ越しがむずかしい
• ●　賃貸管理に手間がかかる
• ●　需要が低く、売却しづらい

賃貸併用住宅にはオーナーと入居者が住むため、設計によってはプライバシーの問題に関わることがあります。 「動線が分かれていない」「活動する時間帯が異なる」「騒音がある」といったさまざまな要素によって、トラブルに発展する可能性があるでしょう。 そのため「動線を分ける」「目隠しをする」「遮音性を高める」などの配慮が必要です。

また、住宅ローンを一括返済しなければならないことがある点には注意しましょう。 賃貸併用住宅にローンを利用できる理由は、あくまで「自宅を建築する」という前提があるからです。 引っ越しで住まいを変えようとすると、規約違反とみなされローンの一括返済を求められることがあるため、一度住んだら完済できるまで引っ越しを考えない方がよいでしょう。

管理の面では家一軒しかないことから楽にできると思われがちですが、入居者からの問い合わせやクレーム対応は意外に大変なものです。 住居が同じだとトラブル後に気まずくなることがあり、何かと手間がかかると思うこともあるでしょう。 賃貸併用住宅は特殊な用途であるため需要が高いとはいえず、購入希望者が見つけづらいデメリットもあります。手放そうと思ってもなかなか売れないことがあるため、需要の低さは知っておく必要があります。

【向いている土地】

アパート経営と同様に、通勤・通学・買い物・通院などしやすく便利で、都心にアクセスしやすい土地がよいでしょう。

【節税効果】

小規模住宅用地の特例が適用され、相続税や固定資産税の節税が可能です。 節税対策を強く望む方は、賃貸併用住宅がおすすめといえるでしょう。

⑤戸建賃貸

戸建賃貸は一戸建てを建築し、第三者に賃貸して家賃収入を得るものです。 アパートやマンション経営と同様に、建築してから賃貸する流れですが、戸建てできる数が決して多くはないため、需要が高いといえます。 戸建てに住みたいと考えているファミリー層に人気です。

【メリット】

戸建賃貸のメリットは以下のとおりです。

• ●　希少性がある
• ●　売却がスムーズにできる
• ●　狭小地や変形地にも対応しやすい
• ●　総建築費が安い

戸建賃貸は希少性が高いため、ニーズのある土地ではじめれば入居者を確保しやすいメリットがあります。一戸建てへあこがれて、賃貸から購入を希望する場合もあり、売却しやすいことも。 さまざまな土地にも対応しやすいだけでなく、アパートやマンションと比較し建築費用をおさえられるため、低資金でも取り組みやすいといえるでしょう。

【デメリット】

戸建賃貸のデメリットは以下のとおりです。

• ●　一世帯あたりのランニングコストが高い
• ●　空室により収入が0になってしまう

戸建賃貸では修繕費・維持管理費などのランニングコストが高くなる傾向です。ファミリー層向けの住宅は、部屋の数が多いうえに居住年数が長くなりやすいため、定期的なメンテナンスが必要になります。 また、一軒しかないため、空室が発生した時点で収入が0になってしまう点に注意しましょう。

【向いている土地】

アパートやマンションと同様に、生活に便利な土地がよいでしょう。顧客はファミリー層が多いため、治安の良さも重視されます。騒音や風俗店が多い土地は不向きでしょう。

【節税効果】

アパート経営と同様に、相続税や固定資産税・都市計画税の節税が可能です。

⑥売却

土地の売却は、所有者が現金を得る手段のひとつであり、資金を必要としている場合や投資の利益を確保するために有効です。 売却により、土地の利用者はその土地を自身の目的に合わせて利用できるでしょう。 また、土地の流通を活性化し、不動産市場の健全な動きを促進する役割も果たしています。ただし、土地の売却には、相手方との交渉や適切な評価、法的手続きなどが必要です。 売却価格や契約条件の適切な設定は重要であり、専門家の助言を受けましょう。 

⑦借地

借地とは、土地の所有権が他者にある状態で、その土地を一定期間利用する権利を持つことを指します。 借地は、土地を所有することなく活用したい場合や、資金を節約しながら土地を利用したい場合に有効な方法です。 ここでは、借地契約に基づいて土地を貸すことでの活用を紹介します。 使用料や敷地費という収入を得られるだけでなく、借地は所有権の移転がないため、土地の所有者にとっても土地を手放さずに利益を得る手段となります。 ただ、借地契約にもさまざまな条件が含まれるため、契約書作成や専門家の助言を受けることが重要です。 

⑧シェアハウス

シェアハウスは、複数の人がひとつの住宅を共有して暮らす仕組みのことを指します。 ひとつの住宅を複数の個人や家族が個室を持ちながら共有スペースを共同利用し、家賃や光熱費などを分担する形態です。 シェアハウスは低コストで住むことができるため若者や学生、単身者に人気があります。 また、他の住人との交流や共同活動を通じて、新たなつながりや文化の交流が生まれることも特徴です。 シェアハウスは、共同生活をするためルールやマナーの確立が必要ですが、住宅事情が厳しい都市部や不労所得を得ながら自由な生活を送りたいという人にとって魅力的な解決策となっています。 

⑨ガレージハウス

ガレージハウスとは、住宅と車庫が一体となった建物のことです。 一般的に、住居スペースが上にあり、下には車を置くためのガレージがあります。 ガレージハウスは車を所有する人にとって便利で、車の保管やメンテナンスが簡単に行えます。 また、ガレージの上に住居スペースがあるため、住宅としての機能も兼ね備えています。 住宅事情が狭く、駐車場が不足している都市部での利用が多いですが、郊外でも車を愛好する人やDIYが趣味の人にとって魅力的な選択肢となっています。 ガレージハウスの設計や構造は、車と住宅の両方のニーズに合わせて考えられており、機能的で使い勝手の良い空間を提供してくれるでしょう。 

⑩トレーラーハウス

トレーラーハウスは、移動可能な住居であり、トレーラーに住居スペースが組み込まれています。 車両としての機能を持っているため、必要に応じて場所を移動させることができます。 トレーラーハウスは低コストで手軽に住むことができるため、若者や冒険心のある人々に人気があります。 また、持ち運びができるため、新たな土地での暮らしを始める際にも便利です。 さらに、省エネルギーであることや自由なデザイン性が魅力とされています。 トレーラーハウスは、都市部の住宅事情が厳しい場所から自然豊かな場所まで、さまざまな環境で活用されています。 ただし、設備が限られているため、生活に必要な水や電気の供給など、十分な計画と準備が必要です。 

⑪レンタルスペース

レンタルスペースは、一時的に使用するために貸し出されるスペースのことです。 たとえば、イベント会場やワークショップの開催場所、展示会やパーティーの会場など、さまざまな目的に合わせて利用できます。 レンタルスペースは、必要な時だけ使用するために使用期間や利用料金が柔軟に調整できるのが特徴です。 また、設備や備品も備えられていることが多く、利用者は手ぶらで利用できます。 商業施設やオフィスビル、倉庫など、空きスペースを有効活用するためにも利用されています。 また、個人や小規模なビジネスにとっても、費用を抑えながら事業展開するための重要な手段となっています。 レンタルスペースは、需要と供給が多様化する現代社会において、多くの人々に利益をもたらす土地活用の方法として注目されています。 

⑫トランクルーム

トランクルームとは、個人や事業者が自分の所有物や在庫を保管するために借りることができる収納スペースのことです。 一般的に、トランクルームは施設内に複数の個室があり、各個室は鍵付きで保護されています。 利用者は必要なスペースを選び、契約期間やスペースのサイズに応じて料金を支払います。 トランクルームは移動や引っ越し時の一時的な保管から、季節用品や家具の長期保管、個人の趣味やビジネスで必要な資材の保管など、幅広い用途で活用されています。 セキュリティ対策がしっかりとされていることも多く、温度や湿度の管理も行われている場合が多いため、貴重な物品や敏感な商品の保管にも安心です。 また、利用者にとっては、身の回りの物品を整理整頓するための追加の保管スペースとしても便利です。 

⑬コインランドリー

コインランドリーとは、自分の洗濯物を洗濯機や乾燥機を使って洗い乾かすために利用する施設のことです。 一般的には、洗濯機や乾燥機が設置された部屋があり、ユーザーは自分の洗濯物を持参し、コインやカードを使って洗濯機や乾燥機を使用します。 コインランドリーの利点は、洗濯機と乾燥機が一か所にまとまっており、一度に大量の衣服を効率的に洗濯できることです。 また、自宅に洗濯機や乾燥機がない人や、一時的な滞在先での洗濯が必要な場合に便利です。 コインランドリーは24時間利用可能な場合もあり、使いやすく快適な洗濯環境を提供しています。 

⑭自動販売機

自動販売機は商品を自動的に販売する機械のことで、その商品は飲み物ばかりとは限りません。 自動販売機は24時間稼働しており、コンビニなどが営業していない時間や場所でも利用できます。 利便性が高く、急な渇きや小腹がすいた時にも重宝されるため、人の多いところであればすぐに回収できるでしょう。 最近では多様な商品を扱う自動販売機も増えており、たばこや電子タバコ、パンやおにぎり、アイスクリームなど幅広い商品の提供も行われています。 

⑮太陽光発電

太陽光発電は、太陽の光を利用して電力を生み出す方法です。 太陽光パネルを屋根や地面に設置し、そこに当たる太陽光を光電変換素子で太陽光のエネルギーを直流電力に変換します。 太陽光発電のメリットは、再生可能エネルギーであるため地球環境にやさしく二酸化炭素の排出量が低いこと、日照がある限り永続的に電力を供給できること、メンテナンスが少なく長期にわたって運用が可能なことなどが挙げられます。 また、政府の補助金や売電制度を活用することで投資回収期間を短縮することも可能です。 太陽光発電は持続可能なエネルギー供給のひとつとして注目されています。 

⑯ロードサイド

ロードサイドとは、主に道路沿いの土地を活用する方法です。 一般的には、店舗やレストラン、ガソリンスタンドなどが設けられます。 ロードサイドビジネスは、交通量や周辺環境によって利益が大きく変動するため、立地条件の選定が非常に重要です。 道路へのアクセスの良さや、周辺の需要や競合状況を考慮しながら、需要が高い商品やサービスを提供することが求められます。 また、ロードサイドビジネスは、通りがかりのお客様を中心に集客するため、看板や広告などの効果的なマーケティング手法も重要となります。 土地の有効活用として、ロードサイドビジネスは経済的な成果を期待することができます。 

⑰コンビニ

コンビニは、言わずと知れた24時間営業の小売店の一種であり、幅広い商品を提供する施設です。 一般的なコンビニでは、飲料、食品、日用品、雑貨などが取り扱われています。 コンビニの特徴は、店舗の立地です。 主に人通りの多い場所に出店され、利便性が高い場所に位置しています。 そのため、急なニーズや緊急事態にも対応することができます。 また、多くのコンビニでは、ATMやコピー機などのサービスも提供されています。 コンビニは、利用者のニーズに合わせて商品を提供することに重点を置いており、近年ではヘルシーな食品や商品の品揃えも増えています。 

⑱ビジネスホテル

ビジネスホテルは、主にビジネス目的で利用されるホテルのことです。 通常、宿泊客が短期間滞在し、必要な設備やサービスを提供することに特化しています。 ビジネスホテルの特徴は、比較的リーズナブルな価格で利用できることです。 一般的には、シンプルな設備や必要最低限のサービスを提供し、快適な宿泊環境を提供します。 また、都市部や交通の便が良い場所に立地していることが多く、ビジネスエリアや駅周辺に集中しています。 ビジネスホテルは、ビジネスマンや出張者などの需要に応えるだけでなく、観光客や一般の利用者にも利用されます。 宿泊料金を抑えつつ、快適なサービスを提供することがビジネスホテルの目指すところです。 

⑲保育園

保育園は、子どもの一時的な預かりや保育を行う施設のことです。 子育て世帯や働く親たちのニーズに合わせて設置され、幼児期の子どもたちの教育やケアを行います。 保育園の特徴は、子どもたちの安全や学びの環境づくりに重点を置いていることです。 保育士や幼稚園教諭などの専門職が在籍し、子どもたちの健やかな成長をサポートします。 また、保育園は地域によって需要が高いため、周辺環境や交通アクセスにも配慮された立地が求められます。 保育園は、子育て世帯への支援や働く親への負担軽減に貢献し、社会的な役割を果たすとともに、子どもたちの健全な発達を促進する重要な場所です。

⑳医療施設

医療施設は、医療サービスを提供する場所全般のことで、病院、クリニック、診療所などが含まれます。 医療施設は、地域の医療ニーズに合わせて配置され、患者の健康を維持・向上させる役割を果たします。 医師や看護師などの医療専門職が在籍し、検査・診断・治療・リハビリテーションなどの医療サービスを提供するのが一般的です。 一部の医療施設では教育・研究活動も行われています。 医療施設は、地域の健康な社会づくりに貢献し、地域住民の健康を支える重要な存在です。

㉑老人ホーム

老人ホームは、高齢者の生活や介護を支援する施設のことです。 高齢者の増加に伴い、高齢者が安心して暮らせる環境を提供する役割を果たしています。 老人ホームでは、介護や医療、生活支援などのサービスを提供し、高齢者が自立した日常生活を送ることができるよう支援することが目的です。 また、社会交流やレクリエーションなどの活動も行い、高齢者の心身の健康を促進します。 老人ホームの立地は、自然環境や交通の利便性などに配慮され、高齢者が快適に過ごせる環境が整えられています。 老人ホームは、高齢化社会において大きな役目を果たし、高齢者の生活を支える重要な役割を担っています。 

㉒サービス付き高齢者住宅

サービス付き高齢者住宅は、高齢者が自立した生活を送るための住宅であり、介護や生活支援サービスも提供されます。 住宅内にはプライバシーを確保した個室やバリアフリーなど、高齢者の安全と快適さを考慮した設備が整っています。 また、食事や介護、医療などのサービスが提供されるため、高齢者は自分のペースで生活できる点も魅力です。 また、近隣には公共交通機関や商業施設が揃っていることが多く、社会とのつながりや地域交流も促進されます。 サービス付き高齢者住宅は、高齢者が安心して暮らせる住まいとして需要が増えている社会貢献度の高い施設なので、ぜひ土地活用の選択肢として覚えておいてください。 

㉓グループホーム

グループホームは、共同生活をする高齢者や障害者のための住まいです。 少人数で暮らし、生活支援や介護サービスを受けながら、自立した日常生活を送ることができます。 個々のプライベートスペースに加え、共有スペースも充実しており、調理や食事の場、憩いの場、交流の場などが提供されることも多いです。 介護スタッフが常駐しており、生活のサポートや医療関連の手続きも支援しています。 また、地域の関わりも重視され、地域との交流や外出活動も行われます。 グループホームは、家庭的な雰囲気の中で、高齢者や障害者が安心して暮らせる場所とされているのでしょう。 

㉓土地信託

土地信託は、土地の所有者が土地の管理や運営を専門の信託会社に委託する制度です。 所有者は土地を信託会社に移転し、信託契約に基づいて土地の活用や売却などの決定権を信託会社に委ねることで、土地に関する負担や手続きの煩雑さを軽減できます。 土地信託は、土地の有効活用や複数の相続人間でのトラブル回避などの目的で利用され、活用方法には賃貸や開発などさまざまな形態があります。 また、信託会社は信託業務の専門家であるため、所有者の希望や目的に合わせて土地の運営や活用策を提案することもあります。 土地信託は、土地所有者の要望や状況に応じた柔軟な土地活用の手法といえるでしょう。 

㉔等価交換

等価交換は、不動産の所有権を移転する際に、他の不動産や金銭などの交換物を提供することで、法的手続きや課税などを回避する手法です。 不動産の売却や買収による利益や損失を最小限に抑えるために利用されます。 たとえば、ある土地を売却する代わりに、同等価値の別の土地を取得することで、譲渡所得税等の負担を軽減できます。 等価交換は土地や建物の所有者にとってメリットがありますが、条件や手続きが複雑な場合もあるので、専門家のアドバイスを受けながら行うと良いでしょう。

初期投資を抑えて土地を有効活用する方法3選

土地を有効活用するならば、初期投資を安く抑えたいと思う方は多いでしょう。 以下で、初期投資を抑えて土地を有効活用する方法を3つ紹介します。

コインパーキング経営

コインパーキング経営は必要な設備が少ないため、初期費用を抑えてできる土地活用方法のひとつとされています。 コインパーキングの代表的な設備には以下のものがあります。

• ●　精算機
• ●　ロック板
• ●　看板
• ●　防犯カメラ

費用を抑えるためには、これらの数を減らしたり中古品・リースを利用したりするとよいでしょう。 また、一括借り上げ方式を利用すれば、コインパーキング運営を専門の会社に委託でき、初期費用をかけずに経営を始められます。 すべて自営で行う場合と比べれば収入は下がりますが、わずらわしい管理は不要です。 土地を所有している方は、一括借り上げ方式でのコインパーキング経営を検討してみてください。 

貸地

貸地とは、土地を第三者に貸し、建物を建築してもらう土地活用方法です。 所有者は土地を貸し出すだけのため、初期費用が発生しません。 借主は以下のようなものを建築できます。

• ●　コンビニ
• ●　スーパー
• ●　アパート・マンション
• ●　老人ホームなどの施設

あるいは資材置き場として活用することもあり、さまざまなニーズがあります。 貸地の特徴は、建築費を負担せず土地の収益化が可能になる点です。 一方で収益性はあまり高いとはいえません。

しかし所有しているだけで活用していないのならば、ただ固定資産税が負担になるばかりです。税負担が嫌ならば、貸地で固定資産税分の収益だけでも得ておくとよいでしょう。注意点として、契約すると自分の都合では返してもらえないデメリットがあります。始める場合は、長期的になることを押さえておきましょう。

等価交換

等価交換とは、所有している土地を第三者に提供し、そこにマンションなどを建築してもらい、提供した土地の価値に見合う分の区分所有権をもらう方法です。 土地の所有者は建築費をかけずにマンションの一部を得られる点がメリットです。 等価交換の具体例は以下のようになります。

1. 1.1億円の土地に3億円の建物を建築してもらう
2. 2.土地所有者のもつ割合は、1億円+3億円のうち土地分の1億円（1/4）となる
3. 3.等価交換により、土地と建物をそれぞれ1/4ずつ得られる（土地：2,500万円分、建物：7,500万円分）

得た建物分はオーナーが居住したり、賃貸したりすることも可能です。 管理会社へ管理を委託すれば、不労収入も得られます。 注意点として、土地の所有割合が1/4になってしまうことを覚えておきましょう。

土地活用のよくある失敗例

土地活用のよくある失敗例を以下5つ、紹介していきます。

• ●　自己資金が不十分であった
• ●　節税効果を意識しなかった
• ●　地域のニーズを把握していなかった
• ●　利回りばかりを追求した
• ●　建築費の相見積もりを取らなかった

それぞれ解説していきます。

自己資金が不十分であった

土地活用において、自己資金が不十分であることはよくある失敗例です。 自己資金が不十分な場合、土地を購入したり建物を建てたりするために融資を受ける必要がありますが、必要な融資が得られない場合や返済が困難になる場合があります。 自己資金が不十分なまま土地活用を進めると、運営や維持に必要な資金が不足し、売却や放棄を余儀なくされることもあるでしょう。 また、返済負担が重くなることで、収益性の低い土地活用になってしまう可能性もあります。 土地活用を計画する際には、自己資金の十分な確保が重要です。 

節税効果を意識しなかった

土地活用において、節税効果を意識しなかったこともよくある失敗例です。 節税効果を意識しないまま土地活用を進めると、税金の負担が増える可能性があります。 たとえば、土地を売却する場合、適切なタイミングや方法を選ばずに売却すると、譲渡所得税などの負担を受けることになります。 さらに、土地を貸し付ける際にも、家賃収入に対する所得税や固定資産税の計算や申告が必要です。 節税効果を意識することで、税金の負担を最小限に抑えることができます。 専門家と相談しながら、節税対策を考えることが重要です。 

地域のニーズを把握していなかった

土地活用において、地域のニーズを把握していなかったこともよくある失敗例です。 地域のニーズを把握せずに土地活用を進めると、需要が低い商品やサービスを提供してしまい、収益が見込めないまま運営を続けることになります。 たとえば、商業施設を建築する際に、近隣の住民の需要や競合施設の存在を無視してしまった場合、集客が見込めず経営が厳しくなることがあります。 また、地域の観光資源や特産品を活かした事業を行う際にも、現地の需要や競合情報を把握せずに進めると、売れ行きの低下や需要不足に繋がる可能性があります。 地域のニーズを把握し、需要に合わせた計画を立てることが重要です。 

利回りばかりを追求した

土地活用において、利回りばかりを追求することはよくある失敗例です。 利回りを追求することで魅力的な投資と思われるかもしれませんが、収益性だけに注目し過ぎると他の重要な要素を見落としてしまうことがあります。 たとえば、将来的な需要の変化や土地の持つポテンシャルを見極めずに、高利回りの投資を選択すると、市場価値や収益性が低下する可能性があります。 さらに、建物の設備や設計の不備を見逃し、維持費や管理に多くの問題が発生することもあります。 土地活用の成功には利回りだけでなく、将来的な需要や市場動向、建物の品質やメンテナンスの手間など、総合的な視点が必要です。 

建築費の相見積もりを取らなかった

土地活用において、建築費の相場や相見積もりを取らないこともよくある失敗例です。 建築費の相見積もりを取らずに建物を建設すると、予算を大幅に超えることや建物の品質・仕様に問題が発生する可能性があります。 また、複数の業者の見積もりを比較しないことで、適正な価格やサービスを選ぶことができずコストの面からも不利になる可能性があります。 建築費の相見積もりを取ることで、予算内で最適な業者を選択できたり使い勝手や品質に関しても不安を抱えたりせずに済むでしょう。

土地活用するときに失敗しないための注意

土地活用方法5選について解説してきました。 しかし、いざ土地活用しようと思っても、以下3つの注意点を参考に選ばないと失敗してしまう可能性があります。 長期的に経営していくうえで非常に大切なことですので、ご確認いただければ幸いです。

土地の個性に合った最適な土地活用を選ぶ

土地には個性があります。 個性とは「立地条件」「法規制（建築基準法や都市計画法など）」「土地の形状や面積」など。 冒頭でもお伝えしましたが、土地活用では用途地域によって建築できる建物の種類が異なります。 そのため、まずは所有する土地でどんな建物が建築できるかの把握が必要です。

把握できたら「建物の用途」「規模」「グレード」などを管理会社に相談し、アドバイスを受けることをおすすめします。 その際、ひとつではなく複数のプランを提示してもらいましょう。 比較検討できれば、管理の手間や収益性の高さなど、さまざまな条件から最適な土地活用方法が選択できます。 結果として失敗する可能性を減らせるでしょう。

別記事で、コインパーキングの経営に向いている土地のポイントについて解説しています。
コインパーキング経営をお考えの方はこちらもぜひご覧ください。

コインパーキング向きの土地は？コインパーキングの土地の探し方も解説！

初期投資だけでなく長期的な収益性を見て選ぶ

長期的な収益性を見て選ぶことも大切です。 というのも、初期投資をできるだけ抑えることに固執してしまうと、長期的にはコストパフォーマンスが悪くなるからです。 たとえば、建物のグレードを大きく下げたり、設備投資をおろそかにしたりすると、賃料設定を安くせざるを得なくなり、収入が減ってしまいます。また、屋根や外壁などにしっかり初期投資しないと、頻繁にメンテナンスが必要となり、修繕費などの支出が膨らむ可能性があります。 そのため「何年後にどれくらいの収益を得たいのか？」という収益目標を詳細に立てておくことが必要です。

とはいえ、自分で計画をすべて立てるのはむずかしいと思う方もいるかもしれません。 管理会社などを利用して相談にのってもらい、長期的な視点でのアドバイスを求めるとよいでしょう。

自分に合った経営方法を選ぶ

自分に合った経営方法を選ぶことも大切です。 経営方法にはいろいろあり、自分に合わないものを選んでしまうと管理状態が悪くなるからです。 管理方法には自営方式や一括借り上げ方式などがあります。 自営ではすべて自分でできるため自由度が高く、経費も節約しやすいものの、管理・集客・メンテナンスなど、やらなければなりません。

一方で一括借り上げ方式では、一連の業務をすべて委託でき、負担を大きく軽減できるものの、収入は自営よりも少なくなります。 経営方法にはそれぞれ一長一短がありますので「本業に支障がないか」「経営する時間的な余裕があるか」などによって選ぶべき方法が異なります。 収益計画やご自身の状況に応じて最適な方法を選んでください。

自己資金を投資額の30%に設定する

土地活用する際には、自己資金を投資額の30%に設定することが重要です。 自己資金を十分に用意することで、ローンの借り入れ額を抑え、返済負担を軽減できます。 また、自己資金が多いほどビジネスの安定性や信用性が高まり、金融機関からの借り入れに対するリスクも下がります。 さらに、自己資金を多く用意することで、急激な市況変動や経済の不安要素にも対応できます。 自己資金は土地活用の運営や維持管理にも役立ち、安定した経営を実現するために重要な要素となります。 

土地活用の成功事例を知る

土地活用を成功させるためには、過去の成功事例を知ることも重要です。 成功事例を学ぶことで、市場のトレンドや需要の変化、土地活用のポテンシャルを理解できます。 また、成功事例から得られるノウハウや失敗を避けるためのヒントも得られるでしょう。 成功事例を知ることで、より効果的な土地活用戦略を構築しましょう。 

土地の特性やニーズを把握する

土地活用を成功させるためには、土地の特性やニーズを把握することも重要です。 土地の地理的な特徴や周辺環境、地域の需要や人口動態などを調査し、活用の適性や潜在的な需要を把握する必要があります。 また、利用形態や目的に応じて、土地の条件や制約を理解することも重要です。 たとえば、商業施設を建設する際には、交通アクセスや駐車場の確保が必要となります。 土地の特性やニーズを把握することで、最適な活用プランを立てることができます。 予想外の問題や失敗を防ぐために、事前に十分な調査と分析を行いましょう。 

収益の現実的なシミュレーションをする

土地活用を成功させるためには、収益の現実的なシミュレーションを行うことも重要です。 賃貸収入や売上予測、運営費用などを考慮し、収益性や投資回収期間を算出することで、活用の経済的な魅力やリスクを見極めることができます。 具体的な数字に基づいたシミュレーション結果をもとに、投資判断や運営戦略を立てることで、将来の収益を最大化することができるでしょう。

土地活用方法の種類と特徴をおさえ最適な選択を

本記事では、土地活用方法5種類について、メリット・デメリット、向いている土地、節税効果などを解説しました。 土地活用では、用途地域によって建築できる建物の種類や規模が異なります。 そのため、まずは所有する土地の用途地域を確認しましょう。 そのうえで、長期的な収支計画を立ててご自身にあった経営方法で土地活用方法を選んでください。管理の面で不安があれば、管理会社に相談し、適切なアドバイスをうけることをおすすめします。

当サイトでは、コインパーキング経営の業者ランキングをご紹介しています。 コインパーキング経営を業者に委託してみたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。