駐車場経営における初期費用はどのくらい？

駐車場経営をしたいと思っているけど、先立つものがあまりない……。

そのような状況下にある人も、いると思います。

駐車場経営にかかる初期費用はいったいどれくらいなのか？

初期投資なしで、駐車場経営をすることはできないのでしょうか？

ここでは、駐車場経営の初期費用に関する疑問について回答しています。

「初期費用を抑えたい」「いくらぐらい用意すればいいのか分からない」といった方は、ぜひ参考にしてください。

駐車場の経営方法

まずは、駐車場の経営方法から見ていきましょう。 主な経営方法としては、以下の3つに分けられます。

• ●　自主管理方式
• ●　管理委託方式
• ●　一括借り上げ方式（サブリース）

それぞれ解説していきます。 

自主管理方式

自主管理方式とは、駐車場をオーナー自身が管理・運営する方法です。 具体的には、土地所有者が駐車場の運営業務を自ら行い、収入を得る形態のことです。

この方式では、利用者との契約や料金設定、駐車場の整備や清掃、保安対策など、全ての業務を自己責任で行う必要があります。

自主管理方式のメリットは、直接的な収益を得られること、運営に関する権限や自由度が高いことです。

一方で、管理業務に時間や労力がかかるため、オーナー自身のリソースや専門知識に依存する点に注意が必要です。 適切な運営計画やマネジメントスキルを持つことが、成功の鍵となります。 

管理委託方式

管理委託方式とは、駐車場の運営業務を専門の会社に委託する方法のことです。 土地所有者は管理委託契約を結び、業者に駐車場の運営を任せることで、収益を得ることができます。

管理委託方式のメリットは、専門業者に運営を任せることで、オーナー自身の負担が軽減される点です。

業者は広告や集客活動、運営業務全般を担当し、運営ノウハウや専門知識を活かして効率的に収益を最大化することができます。

オーナーは収益を得る一方で、運営リスクを業者に委ねることができますが、管理費用や業者の信頼性を確保するための契約内容や細かな条件を吟味することが重要です。 

一括借り上げ方式（サブリース）

一括借り上げ方式（サブリース）とは、駐車場の運営権を業者に一括で借り出す方法のことです。 土地所有者は業者に駐車場を貸し出し、業者は自身の責任で駐車場の運営を行います。

しかし、業者は収益を得る一方で、運営に関するリスクや負担を負います。

オーナーは安定的な収入を得ることができる他、運営リスクや手間を業者に委ねることができます。

ただし、契約内容や貸借契約期間によって利益が変動することや、業者の信頼性や運営能力の確認が重要です。

駐車場経営は2つに分けられる

最初に、２つの駐車場経営のスタイルの違いをみていきましょう。

月極駐車場

月極駐車場とは、オーナーと駐車場の利用者が月単位で契約し、毎月利用料を支払うことで使用できる駐車場を指します。

月極駐車場のメリットは、コインパーキング経営より初期費用がかからないこと。

更地での運営も可能です。

しかし、空きが発生してしまうと、収入減につながってしまいます。

またコインパーキングに比べて、収益が上げづらいともいわれています。

コインパーキング

コインパーキングとは、誰でも時間単位で利用料金を支払えば、使用できる駐車場のこと。

コインパーキングは、運営会社に委託するのが一般的であり、土地の所有者に管理などの負担がかかることはほとんどありません。

ただし、機械の設置などが必要なため、初期費用がかかることがあります（委託業者が代わりにやってくれることもあります）。

月極駐車場とコインパーキング経営にかかる初期費用

月極駐車場とコインパーキングの初期費用の違いをみていきましょう。

月極駐車場

まず月極駐車場を始める際に必要なのが、“舗装費用”。

砂利敷き、アスファルト舗装、コンクリート舗装など種類によって異なりますが、だいたい以下が相場です。

○砂利敷き……２，０００円／１㎡ ○アスファルト舗装……５，０００円／１㎡

○コンクリート舗装……８，０００円／１㎡

また区画ごとのライン引き代として、５，０００円／１台ほどかかります。

車止めブロック代も５，０００円／１台ほどかかるでしょう。

また委託管理方式や一括借り上げ方式の場合、管理運営会社に手数料を支払わなくてはなりません。

委託管理方式は賃料の５～１０％ほど、一括借り上げ方式の場合は１５～２０％ほどが相場です。

コインパーキング

コインパーキングの場合、さらに精算機やロック板といった機器を導入しなくてはなりません。

種類によって異なるものの、精算機は４０万～５０万円／１台ほど。

ゲートは３５万～４０万円／本。

ロック板は１０万円前後／台。

看板や照明などの設置費用に、１５万～２０万円ほどかかります。

さらにこれらの工事費として、５０万～６０万円ぐらいかかります。

１０台止まれる駐車場を作った場合、ゲート式だと整地費用含めて３００万～３５０万円程度、ロック板方式でも２８０万～３３０万円ぐらいはかかると思っていたほうがいいでしょう。

コインパーキング経営のメリット

次に、コインパーキング経営のメリットを解説していきます。 主なメリットとしては以下の3つが挙げられます。

• ●　狭小地・変形地でも始められる
• ●　事業スタートまで短期間
• ●　将来的に違う土地活用が始めやすい

それぞれ見ていきましょう。 

狭小地・変形地でも始められる

コインパーキングの経営は、狭小地や変形地でも始めることができます。 通常の駐車場では利用しづらいような小さな土地や形状の特殊な土地でも、効率的にパーキングスペースを設置することが可能です。

コインパーキングは、無人自動車の駐車場など、マニュアル操作がない自動化されたシステムを採用することが多く、駐車スペースの有効活用が可能なため、限られたスペースでも収益を得ることができます。

そのため、狭小地や変形地など、他の用途では有効活用しづらい土地でも、コインパーキング経営で収益を上げることができるメリットがあります。 

事業スタートまで短期間

コインパーキング経営は比較的短期間で事業を開始することができます。

他のビジネスと比較して、建物の建設や大規模な設備投資が必要なく、準備はおもに土地の賃借や設備の設置のみであるためです。

また、自動化されたシステムを活用することで、人の手での運営作業が少なく、開始から運営までのステップが短縮されます。

そのため、比較的短期間で事業をスタートさせて収益を得ることができるメリットがあります。 

将来的に違う土地活用が始めやすい

コインパーキング経営は、将来的に違う土地活用を始める際にも柔軟に対応できるというメリットがあります。

駐車場は土地利用に関する規制が比較的緩いため、駐車場を経営しながら、今後他のビジネスや施設を建設・運営することが可能です。

また、駐車場としての需要が変動する場合でも、コインパーキング機器を撤去し、他の用途に転用することも容易です。

このように、将来的な土地活用の自由度が高いため、多様なビジネスチャンスを追求することができます。 

コインパーキング経営のデメリット

ここからは、逆にコインパーキング経営のデメリットについても見ていきましょう。 主なデメリットは以下の2つです。

• ●　節税効果が期待できない
• ●　土地の収益効率が悪い

それぞれ解説していきます。 

節税効果が期待できない

コインパーキング経営では、土地の賃借や設備の設置などにかかる初期費用やランニングコストが発生しますが、収益が上がることで節税効果を期待することができません。

通常、法人税や所得税の節税対策として利用される減価償却や経費計上が難しく、税金の負担が重くなる場合があります。

そのため、コインパーキング経営では税金負担が高いことがデメリットです。 

土地の収益効率が悪い

コインパーキング経営では、土地の収益効率が他のビジネスに比べて低い傾向があります。

駐車場の収入は限られた時間帯や需要に依存しており、特に深夜や休日などの需要が少ない時間帯では収益が減少します。

また、競合他社との価格競争も激しく、価格を抑える必要があるため、収益を上げるのは難しいです。 そのため、土地を最大限に活用して収益を上げることが難しく、収益効率が悪いと言われています。 

月極駐車場経営とコインパーキング経営どちらが良い？

月極駐車場経営は、固定的な収入が見込める一方、利用者の固定化や満車リスクがあります。

一方で、コインパーキング経営は需要の変動に対応しやすく、将来的な土地活用の自由度が高いです。

どちらが良いかは事業者のニーズや状況によりますが、柔軟性や将来展望を重視する場合はコインパーキング経営が有利と言えます。 

個人経営と運営会社に委託（サブリース）どちらが良い？

個人経営は自身の労力や経営能力に依存し、直接経営を行うことができますが、リスクや責任が大きくなります。

一方、運営会社に委託するサブリースは、専門的な知識や経験を持つ会社に経営を任せることで、効率的な運営やリスクの分散につながります。

運営会社の経営力や信頼性を慎重に選ぶ必要がありますが、リスク分散や専門的な運営を求める場合はサブリースの方が有利です。

駐車場経営は初期費用０円からでも出来る？

土地を持っている場合、駐車場経営は初期費用０円からでもできます。

ここでは、初期費用０円で駐車場経営をする方法をお伝えします。

一括借り上げシステムを利用する

所有している土地を、駐車場を運営する専門業者に貸し出してみましょう。

この場合、初期費用が少なく、０円というケースも少なくありません。

一括借り上げシステムを利用すれば、オーナーは土地を貸し出すだけで、自ら機器を導入したり、メンテナンス・管理をしたりする必要がありません。

そのため、土地は持っているけど、時間がなくて管理することはできないといった人におすすめです。

しかも一括借り上げシステムであれば、毎月安定した収入を得られます。

しかし、一括借り上げシステムにもデメリットはあります。

最初は稼働率が高く、高収入が得られたとしても、 ほかに競合ができたなどの理由で稼働率が下がると、地代の値下げを要請されるかもしれません。

また一括借り上げシステムは、たとえ高稼働率をキープできたとしても、収益が上がるといったことはまずありません。

駐車場の売上をバンバン上げて、収益をもっと高めたいと思っている人は、初期費用はかかってしまうものの、自主管理をおすすめします。

初期費用分を毎月の地代から差し引いてもらう

運営管理会社によっては、初期費用分を毎月の地代から差し引いて、支払ってくれるところもあります。

例えば、初期費用として１００万円かかる場合。

毎月２０万円の収入を受け取れる契約だったとします。

しかし初期費用を０円にして、最初の１０カ月は毎月１０万円の収入しか受け取れない、といった契約にもできるということです。

運営管理会社によっては、このような対応を検討してくれることもあるので、相談してみることをおすすめします。

初期費用を抑えて、駐車場経営を始めましょう

駐車場経営にかかる初期費用についてお伝えしました。

すべての土地活用において、初期投資は付き物。

初期投資が大きいほど、リターンもはね上がる可能性が高いです。

しかし、「本当に成功するかどうかも分からないのに、初期費用として大金を投じるわけにはいかない」という人もいるでしょう。

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