土地なしでも駐車場経営を始められる！？土地なしで始めるメリットとデメリットを紹介

保有している土地を有効活用する方法として、駐車場経営が向いています。

経営方式によっては、土地さえあれば初期投資費用を準備する必要なく駐車場経営を始められます。

場合によっては、これから土地を取得して駐車場経営を始めたい場合もありますが、そもそも土地がない状態でも駐車場経営できるものでしょうか。

この記事では、土地なしでも駐車場経営ができるかどうか、そして駐車場経営を始めるまでの流れなどを解説します。

土地なしでも駐車場経営が出来る？

現時点で土地がなくても、駐車場経営は可能です。

詳しい方法は後述しますが、土地を新たに購入したり土地を借りたりして駐車場を整備して運営すれば、土地がなくても十分に始められます。

それぞれの方法によって、かかる初期費用などが異なるためどのような方法で土地を準備するのかを決定しなければなりません。

土地なしの状態から駐車場経営を行う方法

現時点で土地を保有していない状態で駐車場経営を始める場合、主に以下2つの方法があります。

• ・土地を借りる
• ・土地を購入する

それぞれの方法により、かかる費用が異なり、また失敗した際のリスクも変化します。

ここでは、現時点で土地を保有していない状態で駐車場経営を始める各方法について詳しく解説します。

土地を借りる

土地を借りる場合、賃貸市場に出回っている土地の中から最適なものを選定して契約し、駐車場として整備して始められます。

明確に駐車場運営を目的として貸し出している土地もあれば、更地を駐車場として整備してから駐車場運営を始める方法もあります。

さらに、賃貸市場ではなく個人的に土地の所有者と交渉して借りる方法も有効的です。

土地を借りて駐車場運営する場合、ローンを借り入れる必要がなく初期費用が少なくても始めやすい点が魅力的です。

低コストで始められ、仮に経営に失敗した場合でも撤退しやすい、つまりローリスクで始められるため、初めて投資する方にも向いています。

土地を借りて駐車場経営する場合、賃料が毎月発生してしまうためランニングコストが高めになるデメリットがあります。

また、長期的に運用する場合に購入よりもお金がかかってしまいがちです。

運営リスクは低めですが、利益が目減りしてしまう可能性がある点は考慮してください。

土地を購入する

土地を購入する場合、売りに出されている土地を見つけて、購入したうえで駐車場を整備して駐車場経営できます。

駐車場自体をそのまま買い取って運営するケースもあれば、建物付きの土地を購入して、更地にしたうえで駐車場を整備する場合もあります。

一見すると取り壊す費用がかかるためお得感が低い印象がありますが、実は立て壊して舗装した方が、費用を抑えられるケースがあるのです。

土地を購入するためには、多額の費用が必要となり自己資金だけでなく融資を受けるなどより金銭面の工面が必要です。

もし、駐車場経営が失敗した場合、多額の投資費用が回収できずに大きな損失が発生するリスクがあります。

ただし、融資を受けた場合でも支払いが完了したら自分の資産にできるため、長期間運用する場合は維持費用を抑えられるのが魅力的です。

他にも、資産を土地に変えられるため、相続税対策として駐車場経営する方も少なくありません。

土地を購入して駐車場運営する場合、運営方式によりますが基本的に収益のすべてが自分の手元に残ります。

一方で、事業撤退が困難であり利回りが悪くなりがちなデメリットも存在します。

駐車場経営で土地なしで始める際は個人？委託？

駐車場経営で土地なしで始める場合、個人で運営するのか業者などに委託するのかによって、大きな違いがあります。

それぞれにメリットとデメリットがあるため、自分にとって最適な方法を選択しなければなりません。

ここでは、個人、委託で駐車場経営を始めるメリットとデメリットを紹介します。

個人で始めるメリット・デメリット

土地がない場合でも、個人で土地を購入して駐車場を整備して運営を始められます。

個人で始める最大のメリットは、得られた利益をすべて自分のものにできる点です。

委託する場合、どうしても委託費用が発生するためにすべての利益が手に入るわけではありません。

その点、少しでも利益を増やしたい場合は個人で始めるのが良いでしょう。

すべてを自分の意思で決定できるため、周囲に流されずに運営できる点も魅力的です。

一方で、最大のデメリットは経営ノウハウがないと失敗する可能性が高い点です。

駐車場経営する場合、利用される可能性が高い土地を選定する必要がありますが、リサーチを何も理解していない素人が行っても成果を得られない可能性があります。

また、得られたデータを正確に分析して、どのような方針で駐車場運営するのかを決めなければなりません。

一歩間違うと、せっかく購入した土地が無駄になり大きな損失を発生する可能性があるため要注意です。

他にも、初期費用もすべて自分で負担しなければなりません。

土地の取得代を除いても、10台が駐車できるスペースを整備するため以下の費用が発生します。

規模が小さくなれば費用も抑えられますが、それでも数百万円程度の費用がかかります。

また、メンテナンス費用もかかるため、ランニングコストは常に意識して運営しなければなりません。

委託で始めるメリット・デメリット

駐車場経営会社に委託して駐車場運営する場合は、基本的に土地を自分で取得しなければなりません。

しかし、土地が用意できれば実際の駐車場整備や運営自体も委託できます。

駐車場のメンテナンスから集金などの業務もすべて委託可能であり、副業で駐車場経営したい方でも利用可能です。

また、駐車場経営会社が持つノウハウにより運用できるため、初めて不動産投資などを行う方にとっても安心です。

ただし、多くの駐車場経営会社では管理費などの名目で費用が徴収され、実際に得られた収入の半分程度しか利益として還元されない場合があります。

運営の手軽さはありますが、その分だけ利益が目減りしてしまう点には注意が必要です。

土地なしの状態から駐車場経営を始めるまでの流れ

土地なしの状態から駐車場経営を始めるまでの流れとしては、主に以下のステップで進めていきます。

• ・駐車場用の土地を探す
• ・土地台帳を入手して所有者を調査する
• ・所有者と交渉して契約する
• ・駐車場経営会社を選定する

各ステップについて、詳しく解説します。

駐車場用の土地を探す

始めに、駐車場を運営するのに適した土地探しからスタートします。

駐車場向けの土地を選ぶ際に、形状などはあまり気にする必要はありません。

駐車場の種類として、月極駐車場やコインパーキングなどがありますが、月極駐車場の場合は近くにマンションや企業などがないかをよくチェックしてください。

コインパーキングにする場合は、商業施設や駅が近くにあるかを重点的にリサーチします。

ただし、立地条件が良くても道が狭くて自動車が通行しにくい場所にあると利用率は低下する傾向があるため注意してください。

ある程度目星がついたら、対象となる土地の相場をよく確認してください。

立地条件が良ければ、当然価格も高くなりがちで手が届かない可能性があります。

よって、自分の予算内であるかを把握しておき、次のステップに進みましょう。

土地台帳を入手して所有者を調査する

ターゲットとなる土地を見つけたら、その土地の所有者情報を調べます。

所有者情報は、市町村の法務局や市役所において土地台帳を入手して確認可能です。

土地台帳を確認するためには、500円程度の手数料がかかる場合があります。

また自治体によっては事前申請が必要な場合があるため、よく確認したうえで各窓口に出向いてください。

所有者と交渉して契約する

土地台帳で所有者情報を確認したら、所有者に対して土地を譲ってもらう交渉を行います。

なお、いきなり知らない方から土地を購入したいと言われても戸惑うものです。

場合によっては不快な思いをさせる可能性があり、トラブルに発展する場合も多いです。

よって、基本的には個人間ではなく不動産会社などに仲介してもらって交渉するのが一般的となっています。

もし、条件面で同意できた場合は売買契約や賃貸契約を締結します。

駐車場経営会社を選定する

土地を取得したら、実際にどのような形で運営するのかを決定します。

もし、個人で管理や運営する場合は駐車場整備などの手配に入りますが、業者に委託する場合は業者選定が必要です。

有名な駐車場経営会社に依頼するのも良いですが、大切な資産を預けて運用するため、信頼できる会社であるかを重視してください。

また、複数の会社を比較して最適な会社を選ぶようにしましょう。

土地なしで駐車場経営を始めるときの注意点

土地なしで駐車場経営を始めるときの注意点として、土地購入の際に銀行から融資を受けにくい点があげられます。

駐車場経営の場合、他の不動産投資と比較して収益が少ない傾向があります。

よって、銀行側としても収益が少ないものに融資するのは避ける傾向にあるため、融資が受けられない可能性があるのです。

自己資金で用意できない場合は、土地を借りて運用するのが現実的な方法となります。

また、駐車場として需要のある土地は、主に住宅地など他の方法で利用できない安価な土地である可能性が高いです。

駐車場として運用するためにはなるべく安い方が初期費用を抑えられて良いのですが、もし売却するとなったときに買い手が付かない可能性があるため注意してください。

さらに、駐車場としてコンクリート舗装工事を行うと、元の更地に戻す際に費用がかかります。

もし宅地などに転用して売却したい場合でも、多額のコストが必要となってしまいます。

土地がなくても駐車場経営は可能！

これから駐車場経営を始めたいと考えている方で、土地を保有していなくても取得して駐車場経営を始められます。

土地は購入または借用して入手できますが、それぞれにメリットとデメリットがあるため自分にとって有益な方法を選択してください。

そして、実際に運営して着実に利益を重ねていきましょう。

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