駐車場経営のメリット・デメリットと土地選びのポイント

土地活用の方法として、駐車場経営を検討する場合もあります。

確かに駐車場経営は他の土地活用の方法と比較しても、ローリスクでおこなえます。
しかし、駐車場経営はどのような土地を選ぶのかが非常に重要です。

今回は、駐車場経営のメリット・デメリットだけでなく、土地選びのポイントや注意点まで詳しく解説します。

駐車場経営のメリット

下記の内容が、駐車場経営のメリットです。

転用しやすい

土地活用したものの、うまく収益が出なかった場合には、有効活用の手段を見直す必要があります。
店舗の使用で事業用借地権契約を結んだ場合や、アパート・マンションなどで借家権契約を結んだ場合、借地借家法の影響により他の用途への転用はすぐにおこなえず、手間と時間がかかります。

しかし、駐車場は借地借家法の適用対象外なので、事前の通告のみで利用者を立ち退かせられるのです。
また、売却・マンション建設・相続税における物納など、他の有効活用方法への転用も簡単におこなえます。

初期費用が少ない

所有している空き地を有効活用するために、アパート経営を始めようとすると、数千万円～数億円という多額の費用が必要です。
しかし、駐車場経営であれば、アパート経営のように建物を建てる必要がありません。

土地の起伏が目立つところの整地、雑草が生えている場合は除草などに費用は必要ですが、比較的少ない費用で運営が可能です。

立地の影響が少ない

一般的に、土地が駅から遠くなると、マンション経営などには向いていません。
また、駅から近くても、狭い空き地を所有している場合は、賃貸経営などの有効活用としても転用が困難です。

しかし、駐車場の場合では、駅から距離が遠くても高いニーズがあります。
また、土地が狭くても用途地域制限などの規制もないため、駐車スペースを確保できれば駐車場経営を始められます。

駐車場経営のデメリット

駐車場経営には、下記のデメリットも存在します。

税制面での優遇がない

戸建住宅を所有している場合は、土地が宅地として扱われるため、固定資産税・都市計画税の優遇措置が適用されています。
しかし、駐車場経営の場合はその土地が宅地として扱われないため、優遇措置は適用されず、土地に6倍の固定資産税、3倍の都市計画税がかかります。

そのため、節税目的で土地活用を始めるのなら、賃貸物件を建設して運用したほうがよいという事例が多いです。

収益が少ない

多くの場合では、1ヵ月あたりの収益は賃貸住宅の運営と比較すると少なくなります。
その理由として、アパート・マンション経営の場合は2～3階建にすることで、縦の空間を効率良く活用でき、高い利回りで有効活用できます。

しかし、駐車場経営は基本的に平面での有効活用になるため、利用効率が低くなる結果、収益も少なくなる傾向です。

駐車場経営する際の土地選びポイント

どんな土地でも有効活用できますが、今回解説する土地選びのポイントを抑えることで成功する可能性がより高くなります。

前面道路の交通量が多い

前面道路の交通量が多い場合、常に多くのドライバーの目に留まり、駐車場の存在が認識されるので需要が見込めます。
その際、料金がドライバーからわかりやすいように看板などを建てるとより効果的です。

しかし、前面道路が広く交通量が多すぎる場合は、逆に駐車場が目立たないだけでなく、走行速度も速くなり、目に留まりにくくなるため注意が必要です。

集客施設が周辺に存在

人が集まる土地で、一時的な利用、毎日定期的に利用する用事が近くにある場合は、駐車場としての需要があります。
一時的な利用としては、駅・病院・飲食店などがあり、そのような施設は1年を通して集客が見込めるため、稼働率が高い傾向です。

また、毎日定期的に利用する例としては会社、工場などの近くにあり、通勤で車を利用する人、会社の社有車を停めるなどといった需要があります。

周辺に競合の駐車場が乱立していない

先行して周辺に駐車場があると、競争が激しくなりすでに飽和状態になっている可能性があります。
飽和状態でなくても、駐車場を上手く稼働させようとすると価格競争になり、結果自分が考えていた料金よりも低く設定せざるを得ない可能性もあります。

競合している駐車場が多少の数であれば、相乗効果で良い結果になる場合もありますが、あまりにも数が多く、飽和状態になっている土地は避けるようにしましょう。

駐車場経営する際の土地を選ぶ際の注意点

土地を選ぶ際、その後に後悔しないために下記の注意点を理解することが重要です。

買い手が見つかりにくい

駐車場経営をおこなう土地によっては、売却したいものの買い手が見つからない可能性があることも理解しておく必要があります。
もちろん、土地の広さが確保されており人が集まるような土地の場合は、売却しても買い手はすぐに見つかります。

しかし、購入した土地の面積が狭い・変形地など、駐車場経営にしか向かないような土地の場合は、売却したいと思ってもすぐに買い手が見つからない可能性があるのです。
そのため、駐車場経営を長期間するつもりではない場合は、売却時のことも考えて土地を選ぶことが重要です。

無理に自営方式でおこなわない

駐車場経営のやり方として、自営方式は上手くできれば最も収益をあげられます。
しかし、定期的なメンテナンス・広告作成・営業活動・故障時の修理なども自分自身でおこなう必要があるため、副業として経営しようとしても非常に困難です。

そのため、準備不足にもかかわらず、管理手数料が必要ないなどの理由で自営方式をおこなうと失敗しやすくなるため注意が必要です。

必要な費用を計算する

土地活用の中ではリスクは低いものの、収益も他の土地活用に比べたら低くなります。
しかし、フェンス・ブロック塀の設置費用、舗装費用などある程度の初期費用が必要です。

また、土地を以前から持っている場合は問題ありませんが、土地を借入金で用意した場合は毎月返済する必要があるだけでなく、固定資産税などの税金も支払う必要があります。
必要な費用を計算せずに、駐車場経営をおこなうと収益より経費が高くなり赤字経営になる可能性が高くなります。

そのため、土地費用を含む初期費用は、できる限り全額自己資金で支払うのが理想的です。
全額が難しい場合でもできる限り借入金を少なくして、短期間で返済できるような計画をたてることが重要です。

駐車場経営はコインパーキングで業者への依頼がおすすめ

いかがだったでしょうか？
駐車場経営は比較的簡単にはじめられますが、自営方式でおこなうと何かトラブルが生じたときでも自分自身で解決しなければいけないため、経験豊富な業者へ依頼するのがおすすめです。

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