駐車場経営・アパート経営の特徴とそれぞれのメリット・デメリット

駐車場経営・アパート経営は土地活用の主要な方法ですが、それぞれには特徴があり、うまく活用することで収益が上がります。
しかし、メリットだけでなくデメリットも存在するため、詳細を理解してどの方法で土地活用するのかは非常に重要です。

今回は、概要だけでなく、それぞれのメリット・デメリットまで解説します。

駐車場経営とは？

空いている土地に駐車場を作って収入を得る土地活用の方法で、下記の経営方式に分類されます。

自主運営方式

開始するのに必要な初期投資からオープン後の管理運営まで、すべての内容を経営者自身でおこなう方法です。
すべての内容を自分自身でおこなうため、運営管理の手間がかかります。

業者を挟まないので、駐車場経営で得た収益がすべて経営者の収益になりますが、収益は稼働率によって大きく変動します。

長期的な市場調査や契約者獲得などの対策も自分でおこなうため、経営者には大きく負担がかかるのです。

管理委託方式

経営主体は土地オーナーですが、駐車場の管理は委託する経営方法のことです。
めんどうな管理の手間も省けるため、遠方で土地を所有している場合や副業としての経営も可能です。

しかし、管理委託料が発生するため、個人で経営するより収益は下がります。

一括借り上げ方式

土地自体を駐車場運営会社に貸し、運営会社から賃料として収入を得る方法です。
初期費用・ランニングコストが不要な場合もあり、管理の手間も省けます。

また、契約数・稼働率による収益の変動は無く、安定した収入を得られます。
コインパーキングでよく選ばれる経営方式です。

安定した収入が得られる一方で、契約数・稼働率が上がっても収入は増えない点に注意が必要です。

駐車場経営のメリット

下記のようなメリットが駐車場経営にはあります。

少ない初期費用でも可能

アパート経営とは違い建物は不要なため、初期費用が少なくて済みます。
さらに、経営方式も自主運営方式ではなく、管理委託方式・一括借り上げ方式を選べば、土地のみ、初期費用なしでも始められます。

アパート経営を始めるには、数千万円～数億円という多額の費用が必要です。
それに比べて駐車場経営は、負担なく始めることができます。

土地の影響を受けにくい

建物が必要なアパート経営の場合、駅から遠くなると需要が少なくなります。
また、駅から近くても土地が狭いと、土地を有効活用できません。

しかし、駐車場の場合は、駅から距離が遠くても需要があります。
土地が狭い・変形地などでも、停車するだけのスペースがあれば問題ありません。

短期間でも始められる

アパート経営を始めようとすると、設計・建築などの期間があるため、事業開始まで1年近くかかる可能性があります。
しかし、駐車場経営の場合は、1ヶ月あれば駐車場経営を始められます。

また、うまく収益が出なかった場合には、売却・マンション建設・相続税における物納など、他の有効活用方法への転用も簡単です。

駐車場経営のデメリット

メリットだけでなく、下記のようなデメリットも存在します。

税金の負担が多い

アパート経営など賃貸住宅経営の場合、土地は住宅用地という扱いになるため、固定資産税・都市計画税の優遇措置が適用されます。
一方、駐車場経営の場合は住宅用地として扱われないため、優遇措置が適用されず、優遇なしの満額が課税されるのです。

また、相続時も、アパート経営などの居住用賃貸物件の場合では、小規模宅地等の特例が受けられるため、相続税を減らせますが駐車場は対象外になります。

土地の利用効率が低い

アパート経営などの場合は、3階建など縦の空間を有効に利用できるため高い利回りで経営できます。
しかし、駐車場経営は平面での活用になるため、アパート経営などと比べると利用効率が低くなり、収益も少なくなる傾向です。

アパート経営とは？

購入・建設したアパートの部屋を賃貸し、その入居者に賃貸することで収入を得る不動産貸付業のことです。
一般的には、所有している土地にアパートを建設して経営します。

場合によっては、新たに土地を購入してアパートを建設する、土地と中古アパートを購入するなどの場合があります。
経営方式は、自分自身で管理運営する方法と、サブリース業者に委託する方法があります。

アパート経営をおこなうには必要な資格などはありません。
無理なく始められる事業のため、最近はサブリースシステムを利用して、管理・運営を管理会社に任せる人が増えている傾向です。

アパート経営のメリット

アパート経営には、下記のようなメリットがあります。

長期的な収入が確保できる

アパートに入居者がいる限り、継続的な収入が得られます。
ただし、自分自身が1部屋のみを所有していてそれを貸す場合は、空室や滞納があると収入が得られません。

しかし、アパート経営であれば、全戸空室にならない限り、何室か空室であっても収入がなくなる心配はありません。

節税対策になる

使用していない土地に、アパートを建てると固定資産税が安くなり、最大で固定資産税が1/6、都市計画税が1/3まで節税できます。
さらに、アパートを建てていれば、将来的に相続が発生した場合にも、土地・建物ともに相続税の負担も軽減できます。

また、アパート経営にかかった費用は、現在の所得との通算が可能です。
もし、経営開始時、赤字になったとしても、その分は給与などの所得と損益通算ができます。

そのため、短期的ではあるものの、所得税・住民税を抑えられます。

アパート経営のデメリット　

アパート経営にも下記のようなデメリットがあります。

災害リスクがある

日本国内は、地震・台風などの自然災害が多くあり、場合によっては建物が損傷し、多額の修繕費用が発生します。
最悪の場合、アパート経営が続けられないこともあるでしょう。

基本的には保険の加入により金銭的な負担は軽減できますが、建物が大きく破損した場合などは、迅速な対応が必要です。
対策方法は、経験豊富な管理会社に委託することです。何か問題が生じても迅速に対応できるため安心して経営できます。

長期運用が前提

アパート経営は、利回りが大きいものの、多額の初期費用が必要です。
また、他の金融資産のようにすぐに売却して現金化することは難しく、売却できたとしてもその利益は少ないため、あまりおすすめできません。

アパート経営をおこなう際は、長期運用が前提で少しずつ収益を上げる必要があります。

土地活用は駐車場経営を専門業者へ依頼するのがおすすめ

今回は駐車場経営・アパート経営について解説しました。
アパート経営は利回りが大きいものの、初期費用が高く、経営が軌道に乗るまで時間が必要です。

しかし、駐車場経営であれば、土地を所有していればすぐに始められるためおすすめです。
さらに専門業者へ業務を依頼し、管理委託方式もしくは一括借り上げ方式で経営すれば、負担なく収益を上げられます。