メリットも多いはずのコインパーキング経営になぜ失敗してしまうのか

コインパーキング経営の失敗について

コインパーキングの経営は、賃貸マンションやアパートの経営よりリスクは小さく失敗は少ないとされています。 しかし現実には勉強不足などからコインパーキング経営の実態をつかみきれず失敗する例も見受けられます。どのような失敗例があるのでしょうか。

そもそもコインパーキング経営って

コインパーキング経営は月極駐車場経営とは異なり、不特定多数の方が24時間使える無人駐車場を提供し、賃料収入を得る経営です。 経営方法には「一括借り上げ方式」「利益配分方式」「管理委託方式」「自営」などがあります。 それぞれメリット・デメリットがあり、求められる経営ノウハウや収益性が異なります。 ご自身の経営方針やどの程度の収益性を求めるのかにより、経営方法を選ぶとよいでしょう。

コインパーキング経営の失敗について

コインパーキング経営は月極駐車場経営とは異なり、不特定多数の方が24時間使える無人駐車場を提供し、賃料収入を得る経営です。 経営方法には「一括借り上げ方式」「利益配分方式」「管理委託方式」「自営」などがあります。 それぞれメリット・デメリットがあり、求められる経営ノウハウや収益性が異なります。 ご自身の経営方針やどの程度の収益性を求めるのかにより、経営方法を選ぶとよいでしょう。

契約内容をよく理解しないまま契約してしまう

節税対策で事業を始めるという場合があります。ではコインパーキングの経営は節税対策になるのでしょうか。 コインパーキング経営において留意すべき税金は、固定資産税、都市計画税、所得税、相続税などがあげられます。コインパーキングの場合住宅用地と比較して、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になります。これは、優遇措置が受けられないためです。 さらに所得税は収益が増えるほど課税されます。相続税も土地の評価額を下げて節税しにくいのが現状です。そのため、コインパーキングなどの駐車場経営は節税目的で始めることはおすすめできません。

コインパーキングを節税対策でやると失敗する

節税対策で事業を始めるという場合があります。ではコインパーキングの経営は節税対策になるのでしょうか。 コインパーキング経営において留意すべき税金は、固定資産税、都市計画税、所得税、相続税などがあげられます。コインパーキングの場合住宅用地と比較して、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になります。これは、優遇措置が受けられないためです。 さらに所得税は収益が増えるほど課税されます。相続税も土地の評価額を下げて節税しにくいのが現状です。そのため、コインパーキングなどの駐車場経営は節税目的で始めることはおすすめできません。

他との競争に勝てない

どんな商売にもいえることですが、駐車場経営であってもそう簡単に儲かるものではありません。 少しでも多くの利益を得るには、コインパーキング経営のノウハウを知っておくことが大切です。利益率を上げる努力をし、周辺コインパーキングなどとの競争に勝っていく方法を考えることが重要となります。 さてコインパーキング経営を始めるにあたっては、土地の見極めが至って大事です。需要が無ければ利益はあまり期待できません。駅やオフィス街などにできるだけ近く、周辺にマンション、商業施設、飲食店など集客力のある施設があることが大事です。 次に料金設定も大事です。周辺の競合する相手の料金設定をよく調べ、少しだけ安くすると集客力はアップします。 最大料金だけでも安くすると、看板でアピールするネタになります。 さらに安心して駐車場経営が続けられるよう、専門の管理会社とパートナーを組み運営していくことも必要になってきます。

空車の発生を想定していない

空車の発生を想定していないと、多くの場合失敗につながってしまいます。収益をシミュレーションする際、つねに満車状態であることを前提にしてしまうからです。 コインパーキングの稼働率は、曜日ごと(平日か土日か)に異なり、同じ日でも時間帯によって変わるもの。 つまり、空車の発生(稼働率が低下すること)により収益性が下がることを想定していないと「思ったよりも収益が伸びない」と不満を抱くこととなります。 稼働率の目安はおおむね20~30%を想定し、安定した収益性を出すには40~50%程度といわれています。これらの数値よりも大幅に高く見積もっていると、シミュレーションと実際の収益差に愕然としてしまうでしょう。

付近の道路が狭くて入りづらい

コインパーキング付近の道路が狭いために、利用客が減ってしまうという失敗例もあります。 これは、コインパーキング自体の広さや料金に問題がなくとも、肝心な駐車場までのアプローチに問題が生じている場合です。 道が狭いと大型車のドライバーや運転が苦手な方は敬遠する可能性があります。近くの比較的広い道路に面したところに別のパーキングがあれば、利用客はそちらに流れていってしまうでしょう。 できるだけ広い道路の近くを候補にするか、狭い場所でも通りやすさを確認しておくことをおすすめします。実際に大型車で走行してみるとイメージがつかめるのではないでしょうか。

敷地が狭い

コインパーキングの敷地自体が狭いこともよくある失敗です。敷地が狭いと駐車スペースが少なくなってしまうからです。台数を確保しようと、車間を狭めて寿司詰めのようにしてしまうと、駐車や出庫の際に事故が起きやすくなります。 結果、使い勝手の悪いイメージが利用客に定着してしまいます。一度イメージが悪くなると利用客は減ってしまうもの。 そのため、狭い敷地で経営する場合は出入口を広くとったり、駐車スペースを工夫したりするなどの対策が必要でしょう。

場所に需要がない

周辺道路の道幅や敷地の広さに問題がなく、駐車料金も安価で使い勝手が良さそうなのに客足が少ない。そのような場合、コインパーキングの場所自体に需要がない可能性があります。 たとえば近くの店や建物にはすでに駐車スペースがあったり、そもそも店自体が少なかったりといった環境では、需要がないといえるでしょう。 駐車場経営を始めるにあたって大切なことは、利用客の需要を調べることです。車でおとずれたいのに行き先に駐車場がなかったり、路駐が問題になっている道路が近くにあったりするなどの場合は「このあたりに駐車場があればいいのに」と困っている人が多いかもしれません。 土地周辺や人のニーズは、経営を成功させるための大きなヒントになります。需要の有無をしっかりと調査しておくとよいでしょう。

料金設定を間違えてしまった

料金設定を間違えてしまい、利用客の確保がむずかしくなる失敗例もあります。 周辺に使い勝手がよく、より安い価格で使えるコインパーキングがあれば、利用客はそちらに流れてしまいます。 見込み客がどのような使い方をしたいのか調べておくと、適切な料金設定ができるのではないでしょうか。 たとえば、繁華街でショッピングする人が多い場所なら2~3時間程度の駐車が多いでしょう。一方駅の近くであれば半日~1日程度、長時間駐車する人が多いかもしれません。 利用客の使い方に応じて料金設定しておくと、使い勝手が良い印象を与えられます。 特に長時間駐車の客が多い場合、時間に応じて安くなる料金設定に工夫するなど、競合と差別化しておくと定着しやすいでしょう。

賃料の滞納が起こってしまった

利用客の賃料が滞納して収益が下がった失敗例もあります。 たとえば、コインパーキングで年間契約した車両の場合。 契約期限がすぎても駐車したままであったり、車検切れの車を放置して料金の支払いがなかったりといったことがあります。年間契約だと、まとまった金額が支払われないことで、かなりの痛手になってしまうでしょう。 ほかにも、駐車機器を破壊して不正に出庫して支払われないというケースも。この場合は機器の修繕費をオーナー側が負担しなければならず、想定外の出費が発生してしまいます。 賃料回収のために動いても時間や労力を要するため、割に合いません。 滞納を防ぐためには契約書を取り交わし、滞納した場合にどう取り扱うか決めておきましょう。泣き寝入りしないためにも「事前の取り決め」が重要です。 契約書の取り交わしや回収の催促が面倒であれば、管理会社に委託するのもおすすめ。メンテナンスや集客も一括して行ってもらえるので負担が少なくなります。

管理会社がずさんだった

管理会社と契約したものの、ずさんな管理によって利用客が減ってしまうケースもあります。 たとえば駐車場内の清掃が不十分、機器の不具合やクレームへの対応が遅いなど。 ずさんな対応により利用客の満足度を大きく下げてしまうことがあります。 会社選びは慎重に行わないと失敗するでしょう。会社によってそれぞれ対応できるサービスの種類や品質に差があるからです。何社か比較し、口コミなどを見ておくとよいでしょう。 また、契約する会社が決まった際には契約書を熟読してください。やってくれると思っていた業務が契約書に記載しておらずサービスに不満を感じても、こちらの確認不足といわざるを得ません。

よくあるコインパーキング経営に失敗してしまう原因

よくあるコインパーキング経営に失敗してしまう原因を以下で解説します。 いずれも、経営を始める前に情報を集め調査しておくと防げるものばかりです。 つまり、あまり深く考えずに始めてしまうことで起きる失敗といえるでしょう。

現地のニーズや付近の競合調査を怠ってしまった

「見込み客のニーズやは何なのか?」「付近の競合はどのような戦略で経営しているのか?」などを十分に調査できていないと失敗してしまいます。 たとえば、経営する付近が繁華街なのか、住宅街なのかによってもニーズは異なるでしょう。繁華街の場合「ショッピングで数時間駐車したいが店舗に駐車場がない」といった悩みがあると考えられます。 一方住宅街では、「自宅に駐車スペースを確保できないため、月や年単位の長期間契約で駐車したい」という悩みがあると思われます。 競合調査においては、利用客の多いコインパーキングの特徴を知るために重要です。競合の戦略を参考にしつつ、差別化ができれば利用客をうまく獲得できるかもしれません。 逆に競合の調査ができていないと、まったくの的外れな料金設定やサービスで始める可能性があります。 失敗しないためにはニーズの調査と、競合が経営する駐車場の戦略を参考にしておくことが大切です。

料金設定が誤っている

料金設定が誤っていることも失敗する原因になります。 たとえば競合と差別化がはかれていなければ、利用客は料金を利用の決め手にして安い方を選ぶでしょう。 つまり、競合と条件がほぼ同じなら料金を安くして差別化する必要があります。また、立地や使い勝手の面で競合に劣る場合は、より料金を安くしなければ客足は遠のいてしまうでしょう。 だからといって、安くしすぎたのではそもそも収益が少なくなってしまいます。 経営が立ち行かなくなる可能性があるため、しっかりと収益が確保できるラインを決めておくことも重要です。

管理会社選びのミス

管理会社選びのミスが原因で失敗することもあります。 先述したように、会社によってサービスの種類や品質が異なるため、どこまで管理を委託するか明確にしておくことが大切です。 たとえば、一括借り上げ方式にせずとも機器のみ自分で用意し、集金や清掃のみ委託するという方法もあります。どの運営スタイルがご自身にあっているか、複数の管理会社を比較してより希望に合致する会社と契約しましょう。 管理会社選びに失敗しないコツは、実際にその会社が運営しているコインパーキングを見てみることです。 「駐車場内の広さは十分か」「清掃は行き届いているか」「夜間の明るさは十分」「不正対策に監視カメラが整備されているか」などがポイントになります。 利用客の立場になって見てみると、どの会社を選ぶべきかが見えてくるでしょう。

そもそもの資金計画の誤り

そもそもの資金計画の誤りが、失敗の原因になってしまいます。 資金は初期投資とランニングコストを考慮しなければなりません。 自営と一括借り上げ方式により異なるため、それぞれの資金繰りを知ることから始めましょう。 特に自営で一から始める場合は、「土地の確保」「整備」「設備の導入」など多額の初期費用がかかります。ランニングコストとして機器のメンテナンス代や電気代も必要です。 さらに固定資産税や都市計画税といった税金も必要になるため、どれくらいの期間で費用を回収できるかシミュレーションが必要です。 一方で一括借り上げ方式の場合、初期投資やランニングコストがゼロで始められるのが特徴ですが、収入は地代のみとなります。注意すべきは、地代が下がることがある点です。 思っていたよりも収益が少ないといった不満にもつながるかもしれません。 どの程度の収益を目的に始めるのか、明確にしておきましょう。

コインパーキング経営を成功させるには

コインパーキング経営を成功させるコツは「失敗例を知っておくこと」「市場調査を徹底すること」「一括借り上げ方式を選んでおくこと」です。 どのように経営していると失敗するかを知り「利用客のニーズを満たすためにはどうすればよいのか?」という視点ではじめましょう。 経営には戦略がつきものです。比較的安価で始められ簡単に行えるものだとしても、経験がない方では失敗する可能性があります。 一括借り上げ方式のように運営会社に委託できる方法で経営するのが、初心者でも成功するコツといえるでしょう。

関連記事:コインパーキング経営の失敗例から成功へのコツを学ぶ

事前のコンサルティングで不安材料を減らす

コインパーキングで意外に知られていないのは、その利回りを出すことの難しさです。 コインパーキングの運営には、一括借り上げや自己管理方式等があります。一括借り上げの場合、元手は土地のみで始められ管理会社との契約となります。一括借り上げの場合、仮に賃料が減ったからといって撤退しようにも、リース契約の縛りや管理会社との契約違反で違約金が生じることもあります。いったん始めてしまうと少々値下げをしてでも稼働率を上げ、収益につなげるという工夫をしなければならないという拘束があるのです。 一方個人経営方式をするならば、あらゆることを自分で管理しなければなりません。パーキング設備の導入から清掃管理、またトラブルがあったときの対応など、場合によってはオーナーが24時間拘束されることになります。こちらは利益のみならず、オーナー自身の抱える負担の大きさを考える必要があります。 まずはコインパーキングを始める前に、自分の持つ土地がコインパーキングとして魅力的か確認する必要がありますし、また競合するコインパーキングの有無や運営資金の利回りなど、事前に詳しくコンサルティングしておく必要があります。そうすることで上記の心配事は少なからず払拭できます。

過去の失敗例を見るだけでも勉強になり対策が取れます

コインパーキングはリスクも少なくスタートしやすい商売です。しかし失敗例をみるとリスクが少ないコインパーキングの経営も決して簡単ではないことがわかるでしょう。 ここでの教訓としては、コインパーキングは節税効果がないこと、管理会社との契約時には不利になりそうな項目に着目すること、競合する相手に打ち勝つためちょっとした工夫をすること、事前によくコンサルティングすることがあげられます。わずか4項目ですが、これだけ知っているだけでも心構えは違ってきます。 それ以外の失敗例もみておけば、実際に始めていなくてもノウハウを知ることになります。「仕事は段取り」などという言葉があります。ありとあらゆることを想定した準備こそが成功への近道です。