コインパーキング経営で考えられる7つのリスクとその対策法

コインパーキング経営は、初心者でも安定した収入を得やすいといわれている魅力的なビジネスですが、失敗するリスクもあります。

事前にリスクや対策法を知って、経営で失敗しないように注意しましょう。

今回は、コインパーキング経営で失敗するリスクと対処法を解説していきます。

コインパーキング経営に参入したいけど失敗したくないという方は、ぜひ参考にしてみてください。

コインパーキング経営とは

コインパーキング経営とは、駐車場経営の一つです。月極駐車場経営の場合には、利用者が決まれば賃貸借契約を結んで、毎月安定した駐車場の家賃収入を得ることができます。

コインパーキング経営は、不特定多数のかたが利用でき、利用されたら利用された分だけ利用料として収入を得られます。

駐車場経営のやり方としては、自主経営方式や、管理委託方式、一括借り上げ方式の3つがあります。

それぞれどういった特徴があるのか、メリットやデメリットとしてどんなことがあるのかをみていきましょう。

自主経営方式

自主経営方式はコインパーキング経営のすべてを不動産業者の仲介を入れずに自身でおこなう方法です。

コインパーキングを作る土地探しから始まり、整地や舗装、設備機器の工事をしてくれる業者探し、実際にコインパーキングができたあとは利用料金の集金や、管理業務、トラブルが発生したときの対応も自分でおこなう必要があります。

メリットとしては、業務委託の手数料がかからない分、ほかの駐車場経営方式と比較して経費を削減でき、収益を最大化できる点です。

デメリットとしては初心者のかたが最初から自主経営方式でおこなうのは難しい点です。ノウハウや経験がなければ、どのようにコインパーキングを管理運営すればいいのかは分かりません。

またトラブルが発生したときには自分で対応をしなければいけないため、コインパーキング経営に自分の時間を割かなければいけません。ある程度時間に余裕があるかたでなければ管理運営は難しいでしょう。

不動産業者が仲介として入っていればそういった対応に追われることもありませんので、自主経営方式はそこがデメリットになります。

一括借り上げ方式

一括借り上げ方式は所有している土地そのものを不動産業者に貸して、不動産業者がその土地を活用して収益をあげます。毎月契約で決めた地代が収入となるため、安定した収入が見込めるのが特徴です。

一括借り上げ方式のメリットとしては、必要な整地や舗装、設備機器といった初期費用に関しては不動産業者が負担することが多いことが挙げられます。場合によっては大家が負担しなければいけないこともありますので注意しましょう。

また管理運営の業務に関しても不動産業者がおこないます。そのため、土地を貸す大家にはほとんど負担がかかりません。

デメリットとしては、コインパーキング経営の稼働率が下がったときには地代が引き下げられたり、場合によっては事業撤退も余儀なくされたりする点や将来的には土地をほかの用途で使いたいとなっても契約で定められた期間は転用ができない点が挙げられます。

将来的にも土地をほかの用途として転用することを考えておらず、管理運営の手間も省きたいかたには一括借り上げ方式を検討するとよいでしょう。

コインパーキング経営の7つのリスク

コインパーキング経営では、次のような7つのリスクが想定されます。

リスク①料金の未払い

コインパーキングでは、駐車スペース以外の敷地内に無断駐車する場合や、フラップ板に乗り上げず駐車料金が発生しないようにする場合など、不正利用をする方も一部存在します。

不正利用により収入機会が失われてしまうだけでなく、ほかの利用者の駐車スペースもとられてしまうリスクが考えられます。

駐車場を作る際に空きスペースがないように設計することや、防犯カメラを設置して不正利用者を発見できるようにするなどのリスク対策をしていきましょう。

リスク②コインパーキング敷地内でのトラブル

コインパーキングは基本的に無人のため、車上荒らしやいたずら、盗難の危険性もあります。

定期巡回などの防犯対策をおこたると、事件発生時に責任を問われる場合や風評被害から利用が激減する場合もあるので注意しましょう。

また、最も気をつけたいリスクが駐車場内で起きる交通事故です。

駐車場の面している道路がせまい場所の場合や、駐車スペースをつめすぎて切り返しの余裕が少ない場所の場合、接触事故が起きることも考えられます。

運転技術に自信がない方や、車体の大きな車種に乗っている方からは敬遠されるため、集客の効率が低下するおそれがあります。

専門会社に経営を委託する場合でも、防犯対策や事故の対応について確認しておき、コインパーキング内の治安維持に努めましょう。

リスク③近隣住民からの苦情

コインパーキングは基本的に24時間営業のため、早朝から利用される方や深夜に利用される方などさまざまな利用者が訪れます。

そんなコインパーキングで多い主な苦情が、以下になります。

近隣住民から来るコインパーキングの主な苦情一覧

• 深夜のエンジン音がうるさい
• ドアの開け閉めの音が大きい
• フラップ板を乗り越える際の音が気になる
• 排気ガスのニオイが臭い
• 照明が明るくて眠れない

苦情が起きてしまう原因は、開設前の事前調査不足です。

特に住宅街のなかに開設する際は、苦情が起きやすいリスクがひそんでいるため、注意しましょう。

リスク④税金面に関するトラブル

土地を所有していると、固定資産税や都市計画税などがかかりますが、場合によっては優遇制度の利用で節税対策ができます。

しかし、コインパーキング経営は優遇制度の対象外のため、節税効果はほとんど見込めないことを念頭に置いておきましょう。

リスク⑤収入に関するトラブル

コインパーキングは常に満車になるとは限りません。

空車が起きる可能性を想定せず、稼働率100％の満車状態で想定してしまった結果、思っていた賃料収入が得られないということもあります。

ランニングコストの計算をしていないと、場合によっては駐車場経営自体が難しくなることもあるので気をつけて計算しましょう。

また、コインパーキング専門の運営会社に土地を貸し出し、運営・管理をすべて委託する方法の一括借り上げ式も、一見便利ですが賃料が減少するリスクがあります。

コインパーキングの一括借り上げ方式は、収益に関係なく土地の賃料をもらえるので、毎月安定した収入が得られる一方、自分の努力や考えでは賃料を上げることができません。

特に契約時の内容をよく確認しておかないと、途中でいきなり賃料が下げられてしまうなど想定外の事態になることもありえますので、注意しましょう。

別記事で、コインパーキング経営の初期投資の内訳とかかる費用について詳しく解説しておりますので、併せてぜひご覧ください。

リスク⑥市場調査に関するトラブル

事前に市場調査をしっかり行わないと、集客が見込めなくなるケースもあります。

特にバスや電車など公共交通機関で移動する方が多く、需要が見込めない立地では集客が難しいでしょう。

また、料金設定が適切ではない場合、競合の駐車場に利用者が流れていってしまい、稼働率が落ちてしまうケースもあります。

新しいコインパーキングが参入してくる場合もあり、近くに競合の駐車場ができてしまうと、条件次第では利用者が流れていく可能性があるため、結果的に収益に影響します。

しかし、利用者を取り戻そうとこちらも料金を値下げしてしまうと、さらなる収益減となるリスクがあるので注意が必要です。

リスク⑦災害の被害を受ける可能性がある

コインパーキング経営は、比較的災害の影響を受けにくい土地活用法です。

しかし、大地震によって地割れや液状化現象、津波や集中豪雨、洪水による浸水、土砂崩れによる埋没などの影響を受けるリスクもあります。

もしコインパーキングのシステムが災害の影響を受けた場合、システムの復旧に多額の資金が必要となり、復旧までの間は収入が得られない可能性もあるでしょう。

災害の影響を受けて経営の継続自体が難しくなる場合もあるため、災害に備えておく必要があります。

コインパーキングのリスクによるトラブルを回避する対策法

コインパーキング経営には主に7つのリスクがありますが、どのように対処すればよいのか気になりますよね。

以下に、効果的な4つのリスク対策をまとめました。

対策①運営会社選びを慎重に行う

最も重要な対策といえるものが、悪質な業者に注意しつつ信頼できるコインパーキング運営会社を探して管理・運営を任せることです。

適切な管理・運営体制を構築することで、駐車場内で起きる事故やトラブルなどに備えられます。

信頼できるコインパーキング運営会社は、未払いや無断駐車などに対するノウハウを保有していますので、リスクを軽減できます。

しかし、悪質な業者の場合、あえて嘘の情報を渡して実際は何も管理をしないという場合もあるので注意が必要です。

コインパーキングを手掛ける運営業者に相談する際は、実績が豊富かどうかや、複数の業者に相談するなど、信頼できる運営業者を見つけてから依頼しましょう。

対策②市場調査は綿密に行う

コインパーキング経営は、事前に需要があるかどうか綿密に調べることが重要です。

インターネットの駐車場検索サイトを使えば、立地の近辺にどれくらいの数の駐車場があるかによって、駐車場需要をある程度確認できるでしょう。

いくつか駐車場があれば、比較的需要が高い可能性がありますが、多いようなら供給過多になっていることも考えられるので、実際に近隣の駐車場の稼働状況を確認することも必要です。

近隣の不動産会社に、立地周辺の駐車場需要について相談することも有効な手段でしょう。

また、周辺のコインパーキングの相場を調べておくことも重要です。

安易に料金設定をすると、競合となる周辺駐車場に利用者が流れてしまうかもしれません。

ただし、料金の安さだけを意識して収益が確保できない料金設定にすると、赤字となってしまうこともあるため収支バランスにも注意して料金設定を行いましょう。

対策③事故が起こりにくいような設計をする

コインパーキング経営では、道路幅や駐車スペースに気を付けて事故が起こりにくい設計をすることが重要です。

コインパーキングには多くの車や人が出入りするため、器物破損や車同士の接触や歩行者との接触の危険性もあります。

管理の不行届きによる過失があると判断された場合は、経営者に責任を問われるかもしれません。

見通しの悪いスペースや事故の起こりやすい部分はないかを確認し、見つかった場合はカーブミラーや駐車場ポールを設置するなど、設計段階から安全へ配慮しましょう。

対策④現実的な稼働率で資金計画を立てる

コインパーキングの稼働率は100％ではなく、8割や6割など現実的な稼働率で収益計算や税金計算をしながら資金計画を立てましょう。

なぜならば、賃料収入が思っていたより少なかった時に、赤字となってしまうからです。

駐車場が、常に満車であることに越したことはありませんが、そうではない場合のことも想定して余裕を持った駐車場経営の資金計画を考えておくとベターです。

もし、稼働率が8割・6割程度だった場合にも収益は確保できるのかなど、シミュレーションを行っておくことで、冷静に対応することができます。

また、駐車場経営にかかる税金は、特に固定資産税の負担が想定以上に大きく、納税が困難になってしまったパターンはよくあるケースです。

現実的な稼働率での収益や税金の計算を行い、資金計画を立てておきましょう。

対策⑤防犯カメラを設置する

コインパーキングは人が常駐しているわけではありません。

たとえば、精算機で精算をせずにロック板を踏み倒された、精算機を壊されて売上が盗まれた、利用者の車が何者かに傷つけられたといったトラブルが発生したときに対策をしておかなければ原因究明が難しいです。

こういった対策として防犯カメラの設置が有効です。むしろ防犯カメラがないと原因究明が難しくなります。もし設置をする場合には死角がないように注意しましょう。

防犯カメラがあれば、何かトラブルが発生したときにその録画を見ることで究明できます。 駐車スペースごとに防犯カメラがあれば車両ナンバーの記録もできます。トラブルを防ぐための事前対策にもなりますし、トラブルが発生したときの事後対策にもなります。

また防犯カメラがあれば、遠隔であっても状況を防犯カメラの映像を見ながら確認をすることができ、利用者に対応を指示することも可能です。

トラブル防止の抑止力としても優秀ですし、導入にかかる費用はピンキリになりますが、安ければ1台1万円くらいで設置が可能なので、導入しておくべきでしょう。

コインパーキング経営の魅力

コインパーキング経営にはどんな魅力があるのでしょうか。ここでは3つ紹介していきます。

まず一つは運営の手間が少ないことです。次に狭小地や変形地でも運営ができること。

最後に事業の撤退や転用ができることです。それぞれの魅力について詳しくみていきます。

魅力①運営の手間が少ない

ほかの不動産運用と比較すると運営の手間が少ないです。コインパーキング経営の運営の手間としては、日々の売上の集金作業や、清掃、トラブル対応といったことです。

基本的には毎回利用されるかたは違いますので、利用者同士のトラブルといったこともさほど多くはないでしょう。設備機器も日々のメンテナンスをしっかりとおこなっていたら、しょっちゅう壊れることもありません。

同じ駐車場経営の月極駐車場ですと利用者の入れ替わるタイミングとしては、利用者が引っ越すか、車を処分しない限り基本的に変わらないでしょう。変わらずに利用してくれるのはいいですが、万が一利用者同士のトラブルが発生したさいには仲介して問題解決するのには相当な労力が発生してしまう恐れがあります。

また運営の手間についてアパートマンション経営と比較してみましょう。アパートマンション経営の場合には家賃回収や清掃、トラブル対応はもちろんですが、入退去にともなう契約手続きや、更新手続きが発生します。

また退去した部屋のクロスを張り替えたり、ハウスクリーニングしたり、エアコンやトイレやキッチン、風呂場といった水回りなど部屋の備品が壊れたらその修理の対応に追われることもあります。

それと比較をすればコインパーキング経営は運営の手間は少ないといえるでしょう。

魅力②狭小地や変形地でも運営できる

アパートマンション経営の場合には建物を建てなければいけないため、狭小地や変形地といった土地の形状が特殊だと重機が通れずに建物が建てられなかったり、建てられたとしても建築費用が割高になったりします。

そのためどんなに立地が良かったとしても、ほかの土地を探すなど経営をためらう可能性があります。しかしコインパーキング経営であれば、駐車するスペースさえ確保できれば土地の形状が特殊であっても経営に差し支えはありません。

また狭小地や変形地の場合には買い手が付きづらく、土地価格も周辺相場と比較しても安いといったこともあります。初期費用をなるべく抑えてコインパーキング経営を始めることができれば、それだけ早く利益回収ができることにもつながります。

コインパーキング経営では土地の形状よりも立地のほうが重要になります。立地としては周辺に大型の商業施設があったり、人気の観光スポットがあったりすると駐車場の需要があるでしょう。

また会社が多くあるような場所では営業車を停めるスペースが必要になりますので、オフィス街といったところもコインパーキングの需要があります。また幹線道路沿いであれば車の往来も多く、利用されることも多いでしょう。

またコインパーキングの需要が見込めそうな地域は意外と建築基準があり、居住用の物件を立てづらいこともあります。

魅力③事業の撤退や転用ができる

コインパーキングは土地を整地、舗装をして設備機器を設置しているだけなので事業を撤退したいと思ったら、それらを撤去してしまえばすぐに撤退が可能です。

撤去をしてその土地を売却してもいいでしょうし、アパートマンション経営に変えたりしてもいいでしょう。このように事業の撤退や転用がスムーズにできる点がコインパーキング経営のメリットです。

同じ駐車場経営でも月極駐車場やアパートマンション経営の場合には撤退したいと思ったら、まずは入居者に退去してもらわなければいけません。貸主の理由で退去させる場合には立ち退き料の支払いが発生します。

また立ち退き料の支払いですんなりと退去してくれればいいですが、入居者にもさまざまな事情があり、退去してくれない場合には最悪取り壊しができずに転用をあきらめざるを得ないといったことも考えられます。

また入居者がいなくなったら今度は建物の取り壊しをする必要があります。取り壊しが完了してはじめてほかの事業への転用が可能になります。

立ち退き料というお金とその後の取り壊しのことを考えるとそういった煩わしさがないのはコインパーキングのいい点です。

コインパーキング経営を成功させるには

コインパーキング経営を成功させるためにはどういったことに注意をしなければならないのでしょうか。ここでは3つのポイントをお伝えします。

一つ目は大きな収益を期待しないこと、二つ目にほかの土地活用方法と比較をすること、三つ目に委託会社を複数比較することです。それぞれについて具体的にみていきます。

ポイント①大きな収益を期待しない

コインパーキング経営では大きな収益を期待してはいけません。不動産運用というと規模が大きいため、大きな収益を期待しているかたもいるでしょう。

しかしコインパーキング経営の場合、実際はそこまで収益は大きくなりません。 まず収益とは、収入から経費を差し引いて、手元に残るお金を指します。そのため、収益を生むためには、収入を増やすか支出を減らすかの2択です。

コインパーキング経営で収益を期待してはいけない理由としては、まず収入がアパートマンション経営と比較するとそこまで大きくならない点にあります。

コインパーキングの収入は利用料金×利用時間×台数×日数で計算されます。利用時間が長くなればなるほど収入は増えますし、停められる台数が多ければ多いほど収入は増えます。

ただし停められる台数はコインパーキングを作るときに決まってしまいますので、コインパーキングを始めたあとに収入を増やす手段としては、利用料金を上げるか利用時間を上げるかしかありません。 利用料金を上げたいと思っても、周辺相場と比較をして高ければ結果的に利用時間が下がり、収入が増えないといったことも考えられます。

また利用時間、つまり稼働率を上げるのも収入を増やす方法の一つです。稼働率を上げるためにはほかのコインパーキングとの差別化を図ることですが、コインパーキングの場合は差別化が難しいため稼働率を上げるのも困難でしょう。

このようにコインパーキングで大きく収入を生み出すというのは難しいです。

次に支出面についてみていきます。支出の面では固定資産税も大きな収益を生み出せない理由が潜んでいます。アパートやマンションといった住宅用地であれば固定資産税の軽減措置がありますが、コインパーキングの場合にはそういった軽減措置がありません。

そのため、同じ土地であったとしても住宅用地で使用するよりもコインパーキングで使用すると固定資産税が高くなります。

結果として経費がかかるため、収益が下がります。 このような理由からアパートマンション経営と比較するとコインパーキング経営で大きな収益を生み出すのは難しくなっています。

ポイント②ほかの土地活用方法と比較する

土地の活用方法にはさまざまなものがあります。たとえばすでに土地を所有している、もしくは相続や贈与で土地を新たに取得したかたであれば、その土地で最初からコインパーキング経営をすると決めつけずにあらゆる土地活用方法を検討したほうがいいでしょう。

そのなかでどの土地活用であればどれだけ収益を上げられるのかを比較したうえで土地活用方法を決めるべきです。前述したようにコインパーキング経営では大きな収益は上げにくいため、ほかの土地活用のほうが収益をあげられるようならそちらで活用をしたほうがいいです。

またこれから土地を探してコインパーキング経営を始めようと考えているかたも、最初から選択肢を絞ってしまわないようにしましょう。コインパーキングによさそうな土地だったとしても周辺の状況を確認してみたら住宅街でコインパーキング利用の見込みがなさそうなら月極駐車場やアパートマンションを建てたほうがいいかもしれません。

また周辺にはすでにコインパーキングがあふれていて需要が見込めないようなら別の土地として活用すべきでしょう。コインパーキングは立地が重要なので周辺の状況を確認して土地探しをするのが鉄則ですが、最初からコインパーキングでの利用をすると決めつけるのではなく、物事を多角的にみることも大切です。

そのためにも不動産業者に入ってもらって、ノウハウや経験を有する人の客観的視点も取り入れて土地活用方法を比較するとよいでしょう。

ポイント③委託会社を複数比較する

委託会社は必ず複数社を比較したうえで決めましょう。委託会社もさまざまな会社があります。

委託会社によっては、都心でのコインパーキング経営が得意、地方のコインパーキング経営が得意といった特徴があります。 どこでコインパーキング経営をするのかによって、依頼をする管理委託会社も変わってきます。

大手だからといって安心できるという視点だけではなく、いろんな視点から比較するとよいでしょう。地方であれば大手よりも地元で長く経営をしている管理委託会社のほうがノウハウやその地域に根差した経営手法を知っていることもあります。

また管理委託の手数料を取ってみても比較検討することの重要性が分かります。基本的に管理委託手数料の相場としては、利用料の5～10％といわれています。会社によって支払う管理委託手数料も変わってきます。

収益を残すためには収入を増やすか、支出を減らすかです。管理委託手数料は経費ですので、利用料が安い管理委託会社に依頼ができれば収益が上がります。

しかし注意しなければならないのが、管理委託手数料だけで選んではいけない点です。相場よりも著しく安い場合には、なぜ安いのかを確認しましょう。もしかしたら管理がずさんな恐れもあります。

支払う手数料とそれに見合うサービスが提供されるかどうかを事前に比較検討して調べておきましょう。

また複数の不動産業者を比較検討するなかで、自分の知識を身につけていくことができます。複数社の話を聞いていると共通して話に出る話題があります。共通する話題ということはそこがコインパーキング経営をするうえで重要なことだということが分かるでしょう。

一方で、不動産業者によって異なる話も出てきます。それがその不動産業者の強みなのか弱みなのかの判断が分かるようになってきます。話のなかで自分が目指すべき経営方法とマッチングする業者を見つけられるようになります。

初心者のかたは特に不動産業者の話を鵜呑みにするのではなく、比較検討で話を聞き、分からないことは自分で調べるなどすることがコインパーキング経営の成功の秘訣になるでしょう。

コインパーキング経営でのリスクを事前に知ってトラブルを回避しよう

いかがでしたでしょうか。

コインパーキング経営には、駐車場内での事故・トラブルや、災害によるアクシデントが起きるリスク、需要が減少するリスクなどがあります。

個人で経営する場合は対処しきれないトラブルもあるため、運営会社に相談しましょう。

専門家によるサポートを受けることで、さまざまなリスクに対処できるようになります。

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コインパーキング経営を業者に委託したいとお考えの方は、ぜひご覧ください。